No 1 租赁交易流程

第一步：分析现状

一 分析企业发展战略，平稳 — 扩张↑ 收缩 ↓

— 分析目前写字楼市场情况，业主主导 VS 客户主导

一 掌握目前意向商圈写字楼租金水平，原项目的租金水平，方便续租和新租的谈判中掌握主动。

第二步：方案对比，进行决策

一 续租 vs 搬迁

第三步：谈判租赁细节

一了解所在大厦租约情况(规避潜在风险)

第四步：确认租约条款

第五步：租后跟进服务

No 2 项目启动关键节点

第一步：项目启动

需求：根据企业管理层对企业的发展规划，确定办公楼租赁的需求

1.楼宇品质； 2.扩张办公； 3.收缩办公；

3.降低租赁成本 4.续租：原地扩租/缩减面积/原地续租

搬迁：需求收集-策略制定-楼宇搜寻-商务谈判(明确租金预算范围)

第二步：内部决策

续租：原项目业主1-2-3轮谈判，获得最终条件，内部沟通汇报；

搬迁：新项目谈判条件，意向书沟通，意向金及定金支付

第三步：装修环节

续租：续租合同谈判 签署

搬迁：新租合同谈判 签署，

项目招投标 设计 报批 装修施工 验收 散味一(入住标准)

第四步：合同到期

续租：续租期开始

搬迁：提前入住(新办公室) 恢复原状(旧办公室，确定有无此条款)

Ps:l.距离租约到期日须预留至少6-10个月以上(≤2000m²)

2.制定进度表，应预留应对突发情况的时间，如疫情、消防报批等等

No 3 各部门沟通重点

管理层：对干企业经营发展的规划

l.HR:

沟通：人才流失/人才招聘/人才储备需求【办公人数对应办公面积】

2.财务：

沟通：公司现金流/目前租赁办公室固定资产是否折旧完成/恢复原状费

3.IT:

沟通：机房承重/空间大小/消防报批/冷却水、UPS、防火等

4.员工：

沟通：办公环境满意度调查/业务便利性调研等

5.行政：

a.确定办公模式及安排办公空间，估算所需办公面积，国内租赁写字楼基本按照5m²/人来规划面积

b.明确选址原则，按照重要程度排列顺序，例如行业聚集需求，交通需求，建筑外观是否得体，能与企业和所在行业形象相匹配

c.除现员工人数外，预估人员变化情况，预留一定弹性空间

d.明确租赁写字楼的业权形式，写字楼的业权一般分为两种：单一/分散，大业主/小业主

No 4 五大看房重点（避坑重点）

1.租金报价形式：

a.纯租金 租金中包含物业费用（业主类产权）

b.租金中包含物业费用和发票（开发商产权、公司产权）

2.中央空调的时间及加时费用：

一般写字楼中央空调供气时间，周一到周五8:00-18:00,这个期间的费用只是走电而已。如果公司经常需要加班，或者周六日需要上班，须问清楚增容费，计算方式有的按照每平米/每小时计算，有的按照每小时计算，价格也不等

3.使用率：

因写字楼都有公摊(比如大斤、走廊、电梯、厕所等),所以拿到的面积肯定不是报出的面积。使用率一般在70%左右，高一点的可能达到75%。你可以拿尺子或者直接脚步测量一下面积(注：想要精确的使用率，建议找设计公司测算)

4.装修成本：

如果要考虑装修成本，建议带一个熟识的装修师傅去估下价

5.大厦机电改造成本：

提前与业主及物业沟通了解，如空调、消防系统等等，一般占装修成本20-30%,提前询价

No 5 选址决策谈判

1.选址因素：(建议选出相关代表一同实地考察及评分)

a.考察参数：

地理位置/配套/交通/楼宇内、外环境/办公楼软硬件/房屋质量(漏水/裂缝/甲醛)/通风(空调密度/功率)/采光/公共设施/装修情况等

b.就相关符合公司需求场地名单

c.汇总以上指标输出多方案评分表

2.商务谈判实现降本增效

a.决定租赁价格的因素：

楼宇空置情况/楼宇现租户租赁费用/面积需求大小/租户方的品牌大小等

b.正确的谈判策略：

-充分了解租赁实际情况：出租率/在谈情况

-业主需求要点：租户品牌、租金水平、租户结构/业主方急干出租等

-对租赁地址好感保留，避免谈判处干被动

-同时对3个 地址进行谈判，达到牵制彼此的效果

-业主要求高租金，那就沟通增加 装修期、免租期，减免物业费、赠送车位等

No 6 租赁条款如何看

1.租赁期限选择：(标准2-3年，长租期5-10年)

2.租金增长上限：(一般按照5%-8%递增)

3.提前解约权：一般业主方，不会同意

4.到期恢复原状：约定退租后房屋按退租时的现状交付（最好能沟通）

5.短期延续权：一般是3-6个月

6.优先续租权/扩租权：

7.装修免租期：其中物业费需要单独支付

8.确定是否合法租赁(房屋所有权证)：如为承租人转租(即二房东),须出具原出租人证件及同意转租证明文件

9.房东承诺的服务及应尽义务请一定要写进租赁合同内，如业主和承租人的责任如租赁房屋有质量问题，责任到谁等

10.将涉及到具体金钱和日期的条款都写入租赁合同，如租金、支付周期、支付方式、免租期、退租条款、物业费、水电卫生等相关收费标准

11.明确没有上任承租人“历史遗留”的手续问题

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