苏州办公技巧(发展“垂直经济”，如何增添“亿元楼宇”？)

□苏报记者 张帅

楼宇经济是城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，呈现出新的产业集聚和集群发展模式，是城市都市产业转型的重要载体。随着空间、资源、环境约束趋紧，苏州作为产业大市，正加快建设数字经济时代产业创新集群，向立体空间要效益、促进产业集群化发展是一条必由之路。

日前，苏州市政府正式出台《关于促进楼宇经济高质量发展的实施意见》，针对楼宇品质开发、楼宇运营提升、楼宇企业培育、楼宇产业招引、专业特色楼宇打造、存量楼宇改造、亿元楼宇培育、楼宇监测评价、政务服务优化、楼宇党建引领等十个方面推出支持举措，被称为“苏州楼宇十条”。

苏州市发改委相关负责人向记者介绍，与一线城市相比，苏州楼宇经济还存在一定差距。“苏州楼宇十条”针对痛点、难点问题，全面激励，提升现代都市垂直空间综合产出，从增量拉动和存量优化两方面同时发力，打造一批纵向布局、垂直集聚的新兴服务业高端楼宇，促进新兴服务业与先进制造业深度融合，使楼宇经济成为提升城市空间、产业、功能、形态的重要抓手和强力支撑。

苏州目标：打造成为长三角楼宇经济高地

据统计，自2009年起，苏州商务办公楼宇市场供应量年均增长17.4%，增长率最高的年份达到31%。目前全市共有单体面积1万平方米以上的商务办公楼宇347幢，合计商务办公面积1450万平方米。

引人注目的是，苏州工业园区凭借超前的服务理念和灵活创新的管理机制，成为苏州楼宇经济发展的样板示范，楼宇数量、面积方面明显领先，分别占全市的26.2%和26%。自从金鸡湖商务区设立以来，优质的“亿元楼宇”紧跟产业步伐大量涌现，其中，湖西CBD和湖东CWD两大板块甲级写字楼密度最高、发展水平最高。

全市已形成了以苏州工业园区为主要核心，其余各板块共同发展的楼宇经济板块格局。

“总的来看，苏州的‘亿元楼宇’还是太少了。”苏州市发改委相关负责人介绍，楼宇经济具有高密度、高产出、高效率的鲜明特征，是现代都市经济最具活力和发展潜力的组织形态，对加速高端服务业集聚、推动产业结构转型、提升城市整体品质形象，都具有十分重要的意义，为土地资源稀缺地区的经济转型升级和产业提质增效提供了解决方案。

“苏州楼宇十条”，主要目标是聚焦楼宇经济质效提升，大力推进“五个一批”建设：到2025年，新建一批高品质高标准商务楼宇，提升一批产权分散产出较低的存量楼宇，打造一批亿元以上高产出楼宇，培育一批总部经济、专业服务集聚明显的特色楼宇，引进培育一批招商能力强、管理水平高的金牌楼宇运营商，推动全市楼宇经济发展质效整体跃升，把苏州打造成为长三角地区重要的楼宇经济高地。

全过程提高“垂直开发区”产出效益

“苏州楼宇十条”，条条干货，指向现实存在十个痛点问题。因此，新政一出台，引起社会各界广泛关注。

与一线城市相比，苏州楼宇经济普遍存在功能定位不明、产业集聚度较低、同质化竞争严重等问题。例如，中心城区的楼宇产品普遍缺乏明确定位，又未能充分挖掘自身文化优势，优质区位的资产利用效率较低，市场需求得不到合理满足，空置率长期处于20%左右，租金水平难以提升。

据不完全统计，苏州纯自持的甲级写字楼仅占整体办公产品的15%至20%，且套均面积偏低。以2021年为例，苏州写字楼产品销售前十的项目中，仅有1个为整栋销售，而套均面积小于1000平方米的项目高达7个，同期上海写字楼整栋面积成交比重高达58%。

由于苏州的存量楼宇普遍存在产权分散、产品老旧、物业管理低效等问题，导致只能通过不断下调租金来提升市场竞争力，且客户结构复杂，优质客户流失严重，单纯的市场化模式无法实现存量楼宇的资源整合与品质提升。

当然，苏州从来不缺标杆和模范。苏州工业园区涌现一批“亿元楼宇”，各方面的表现都很亮眼，成绩最为优异。

经过多年发展，苏州工业园区的楼宇经济发展模式由地产驱动转向产业驱动，由市场自主化发展演变成政府及业主协同发展模式。苏州工业园区金鸡湖商务区集聚了1300余家金融及准金融机构、200家高端专业服务机构、50家全国百强及46家总部类企业，2021年实现纳税总额近150亿元，获评“2020中国楼宇经济领军发展城区”称号。

瞄准国际国内一流建设标准，“苏州楼宇十条”坚持专业化、高端化管理理念，以城市共建商思维，鼓励引进全国知名商业地产开发企业参与开发建设高品质楼宇，并主导后续楼宇运营。结合各地产业特色，在重点区域打造若干个总部经济产业园、上市企业产业园、特色专业服务业集聚区等，对符合条件的，给予用地支持。支持国内外知名总部企业、上市企业、龙头骨干企业等在苏独立或联合建设办公楼宇，符合条件的，享受相关用地支持。

“苏州楼宇十条”支持各地采取定向代建、先租后购等方式，开发建设一批高品质楼宇。各地要严格按照规划导向，开展楼宇规划、产业业态监管，对成效明显的地区，市级给予相应支持。在出让土地时，对于商业地产中商务办公部分，各地应明确开发商的自持比例，并科学设定销售单位，原则上以整层或不低于1000平方米作为最小销售单位。

“空间 产业 运营”响应产业转型需求

当前，苏州楼宇经济在金鸡湖商务区等优质板块的带动下，已经从单纯提供“空间”的1.0阶段、“空间 配套 服务”的2.0阶段，发展到“空间 产业 运营”的3.0阶段。

因此，“苏州楼宇十条”着眼于引进总部企业、聚焦新兴服务业招商、打造专业特色化楼宇、推进楼宇产业规模发展，构建区域集中、产业集聚、企业集群、功能集成的新型楼宇经济发展格局。

“苏州楼宇十条”引导各地打造符合产业方向的“一楼宇一特色”专业楼宇，支持楼宇运营主体开展“二次招商”，构建特色楼宇产业生态。对专业特色企业使用面积超过楼宇总面积50%的特色楼宇，各地可根据实际情况，给予楼宇运营主体一定的运营补贴。推动楼宇向服务业集聚区提档升级，支持楼宇突出专业主题，推进高端服务业空间上垂直集聚，打造服务业“垂直开发区”。每年推进建设一批市级法律服务、会计审计服务、知识产权服务等专业特色楼宇，符合条件的，给予一定奖励。推荐符合条件的特色化专业楼宇申报省级现代服务业高质量发展集聚示范区，争取省级专项资金支持。

苏州楼宇经济从“空间 配套 服务”的2.0阶段向“空间 产业 运营”的3.0阶段转型升级，与苏州产业经济转型升级声声呼应、丝丝入扣。苏州楼宇运营专家、苏州施沃特资产管理有限公司总经理薛建明认为，苏州新兴服务业与先进制造业深度融合，楼宇围绕产业做支撑，以产业发展规划片区和楼宇的开发运营，以产业集聚引领楼宇招商，以产业运营升级楼宇传统运营，实现楼宇资产和产业的共同发展。

存量楼宇整合提升难度较大，主要原因是以往楼宇开发建设与管理运营存在差距，业态集聚和产业互动不明显，数字化服务缺失。因此，“苏州楼宇十条”鼓励存量楼宇有序推进楼宇整体运营、加快智能化改造和数字化场景建设，建立新的楼宇评价和监测体系，是探索楼宇转型升级新路径，也是业界公认的一条良策。