漯河办公室家具购买技巧(如何选择刚需房？（纯干货必看！!）)

作者：喵在乎
1.我等屌丝为何要买房？不能做一个安静孤独的美男子么？

因为题目中已经有了第一个限制条件——刚需（限定为首套刚需），那么我大胆的假设一下，现在的你是一名穷屌丝（手里有十几万或者几十万千万别嘚瑟），可能刚刚毕业，也可能是工作一段了，本来过的好好的你突然有一天发现了世间的真理：

（看不上你——没有安全感）

（嫁给你之后住哪？难道一直租房？——还是没有安全感）

（孩子户口学校and其它一大堆怎么解决——依然是没有安全感）

你终于发现，有个房子是多么的重要。

中国人就这样，心得有个固定的归属。

要知道，第一次想买房子的想法出现大多数都不是主动的，而是被动的，这也符合了刚需的定义——不买不行。

这个时候你先别急躁，如果兜里没钱那你也只能想想，多少你也得有点钱，那么第二个问题来了。

2.爷有钱！就是这么任性！——有多少钱才能买房呢？

这是个开放性命题，因为每个人的条件不同，城市不同，需求不同，所以不能一概而论。在这里我们设定第二个限制条件——房子要能满足基本生存需要，且不降低太多生活品质。

具体的方法是，问问你现在住的房子——可能是租的，也可能是和父母挤在一起，但一定是让你住的还比较习惯的——在市场上大概能卖多少钱，然后看看自己手里是否有这个数字的六分之一。

也就是说，如果你现在住的房子总价是100万，那么你有15-20万就可以动动心思了。

为什么这么算呢？

大家都知道如果只找个能住的房子还是比较简单的（不行就回乡下嘛），我们主要是想住的还可以，生活品质不能差太多，不能之前住大楼房，楼下是超市，现在去住小平房连厕所都是公用的。

一个房子的总价由很多因素组成，其中比较重要的是面积、地段、配套、品质等等，还有一些综合因素例如交通、绿化、装修、物业等等等等。

我们假设自己能够接受综合生活品质下降一半（不能再多了！），也就是未来我们的房子总价是现在住的一半。而刚需大多都是首套房，首套房的首付是总价的三成。这样一算，其实正确的数字是现在所住房屋总价的15%。

（以上这段都是鬼扯，其实没有固定的计算方式，能不能买得起房心里都每个数，那你也没救了）

3.爷有钱了，得赶紧找个合适的房子啊，那么去哪找呢？

买房这回事跟买衣服其实还是有点区别的：买衣服你可以直接淘宝一件，因为他便宜；买房子就不行，不实际看到房子估计你也不会放心，而且只看一次还不行，得看了一遍又一遍才行，因为口袋里面就这点钱。具体会看多久，看多少项目对比，请看下图：

（从打算买房到实际买到的时间）

（具体会实际看多少个项目才会下定）

以上数据来自于我们公司组织的历次的抽样调查问卷，采样量大概在300左右，虽然不多，但是大家可以看到买家们是多么谨慎。

好的拉回来讲，虽然最终你会到现场去看，但是我相信你得先有个目标，这个时候大多数人都会求助于网络，搜房、链家、乐居、网页、搜狐等等等等。

我们得先进行一下筛选。

大家要明确，其实我们买房的过程就是一个筛选的过程，那么你有多少个选择呢？我们来看一下。

因为我在北京，所以下面的例子都用北京举例。

根据建委的报备数据，北京核心城区（过去的城八区，现在的城六区）的二手房小区大概有3300多个，而北京的在售一手房有多少呢？核心区加上近郊区（刨去远郊的延、怀、密、平）的一手商品房大概数量是200-300个。

相对于二手市场，一手市场貌似比较萧条啊，哪里够我等高要求屌神选择？

我们再来做个计算：

如果想要高质量的看房，同时保证一天中还有时间完成其他的事情，那每天大致只能看一个项目，如果这个项目在远一点的地方，花费半天时间是跑不了的。

北京的项目一手加二手有多少呢？上面说过了，是3500-3600，这就意味着即使你是个劳模，不眠不休连轴转，也要10年才能看完北京所有的住宅项目，这还不包括每年新批预售的项目。更可悲的是等你看完了所有项目之后很多项目的房源早就没有了，而剩下的项目里面，你虽然都看过了，却不知道选择哪个？（为什么不知道选哪个后面会写到）

大家现在知道筛选的重要性了吧？

其实筛选说的是另外一回事，就是放弃隐约存在的可能性。这里要跟大家说明的是，你没有办法看完所有的项目，即使看完了也不一定能分出好坏。

4.不就是挑个房子么，这有何难？

“筛选”的重要性其实也好解释，买房这事要想办成，本质上是由三方面内容取一个交集，这三方面分别是：

①自己的需求，也就是你想住什么样的房子

②自己的预算，也就是你有多少钱能来买房

③匹配的商品住宅，也就是市场上现在在售的复合以上两点要求的项目

大家一定看出来了，如何去做第三项的筛选取决于前两项的明确定位。可问题还就出在这里了。

你可能会想，不就是预期和预算么，这些都是客观事实（至少你认为是客观的），有什么好说的。别着急，我们先从简单的说起，慢慢的你就知道自己如何图样图森破了~

5.爷有钱！——到底有多有钱，如何确定预算？

预算简单来说就是你有多少钱来买房，但这不表明你有100万就要买100万的房子，因为我们有一个牛逼的金融杠杆来帮忙——贷款。

这个杠杆有多牛逼呢？首套房的首付最低是三成，其他都可以贷款（只要你能还得起）。

那么就是说，如果你手里有100万，你理论上可以买得起333万的房子，剩下的233来用贷款来解决。

先别着急高兴，既然说是理论上，那一定是有限制的，这个限制就是银行的智商。

银行是不会随便给哪个不知道哪里来的傻小子随便放贷的，万一你还不起了呢？难道他还能买凶来砍你？拜托！砍人也是很累的好不好！

那么银行是怎么确定你有没有还款能力的呢？——传说中的三大神器：

①收入证明

②银行流水

先写出两个来，是因为如果这两个过关了，第三个就不用出来了。

收入证明是什么？就是你的公司给你的开的一个书面证明，上面写着你每个月多少钱，每年多少钱，奖金和工资说得很清楚，一般以年为单位，方便帮你算清楚每个月大概到手多少钱。这玩意是要盖公司公章的，还要配以公司营业执照的副本复印件（加盖公章），以确保真实性。

光有个收入证明还不行，万一你自己在网上down了个营业执照的照片，自己替公司签了字，然后用萝卜刻的章呢？所以还要加上银行流水，就是你的银行卡账单，上面清晰的记录着你每个月进了多少钱，出了多少钱。可以不是一张卡的，但只能比你的收入证明上开的多，不能少。

这两步只要你能过得去，至少面子上过得去，你就可以贷到款了。

为什么要说面子上过得去呢？前面说了，收入证明可以作假，其实银行流水也可以作假，别以为银行的东西就不能做，现在市面上甚至明码标价，千八百的就能做一份流水，而且绝对是银行的原版材料和印章（猜到出处了吧），你只要记得别看你想要贷款的那个银行的流水就可以了（银行内部是可以查账的，做不得假，跨银行则查不到）。

银行的面子上过得去，是指你的材料查不出大问题，一眼就看出来的不算。银行也不傻，反正你还不起钱就收你的房子，左右他不亏。所以广大好孩子们最好安分守己，千万量力而为。

说完了原理我们再说说实际的，贷款最多能贷30年，是个大数字，那你每个月要还多少呢？

我们以100万举例，目前的银行基准年利率是6.15%（首套一般会有利率优惠，可能比这个低），如果按最长的30年来贷款，采用等额本息的还贷方式，那么月供就是6092元。

大家可以记住61这个系数，可以在知道你的贷款额的时候简单计算月供，即：

月供≈贷款万数*61

大家别以为月供六千老子月薪一万就一定没问题了，因为银行的计算方法跟你不一样。

银行要求，你的收入需要至少大于等于月供的2.1倍才符合条件，也就是说如果要贷款100万，月供是6092，那你的月收入一年平均下来要高于12793，而且这还是不能有其他债务的前提下。

是不是很坑爹？别急，这个收入是按家庭来算的，也就是说你们两口子加起来有这个收入就行了（单身狗别哭~~）

那么不够怎么办？比如你月收入11000，还完贷还够花但是就是不够2.1倍怎么办？这个时候就需要第三样神器来证明你自己了：

③其他资产证明

什么叫其它资产证明？简单的来说就是能证明你有钱的一切东西，比如房产证、驾驶证、大额存单、股票基金等金融衍生品的证明等等。收入不高不代表没钱啊~~

收敛一下兴奋的情绪，让我们来整理一下，你的购买能力（预算）怎么来计算呢？

比较简单的算法如下：

购买能力

=现有存款 可贷款额

=现有存款 （家庭月收入*10000）/（2.1*60.92）

≈存款 月收入*78

比如你手里有50万，月薪15000，那你的购买能力是多少呢？

500000 15000*78=1670000

也就是说你能买得起167万的房子，至于你是不是要花光钱、尽最大的努力去买一套房子，后面会有讨论。

===========================2014-11-20 update=============================
6.你知道自己想要什么房子么？——俺自己的事自己门清啊——如何确认需求？

从我多年的房地产行业从业经验来看，几乎所有的人都不知道自己到底想要什么样的房子，里面的绝大多数还经常抱有不切实际的幻想。接着我们来分开讨论一下，首先我们先说说我们自己：

自己到底想要个什么样的房子？

需求分析离不开属性筛选，一个项目有多少属性，决定了我们能够从中做多少选择。不幸的是，对于房地产项目来说，属性有点多。都包括些什么呢？我根据自己的从业经验，把这些属性分为四大类，分别是：开发商、物业公司、项目本身、具体户型。

①开发商：

对于开发商，大家一般都会讨论大不大，这是个笼统的概念，又细分出很多评价标准，诸如企业性质、是否知名开发商、成立时间、是否上市、全国综合排名、市场销售额排名、利润率、负债率、不良资产占比、当地已完工项目数量及名称、优势产品类别、开发商业务特色、优势、劣势、劣势产品类别、开发商业务短板等等，如果你想细究，还能列出很多。

②物业公司：

所谓物业就是你住进去之后给你服务的那伙人，如果是期房的话，指的就是开发商帮你找的前期物业。要分出一个物业的好坏，简单来说至少要包括物业公司排名、成立时间、当地服务项目数量及名称、当地服务优秀项目现状、物业服务水平、服务优势、服务劣势等等，这些都是虚的，比如一个物业服务可能还可以细分为环境维护、安保和服务，而这个服务可能又会分为社区户均物业服务人员、物业费、是否代缴水电费，是否代买机票、火车票，是否要上门维修，是否有钟点工、管家服务、物业服务水平如何等等。

③项目本身：

这个可能是大家最关注的，也是内容包含最多的，光是属性列表我就可以分成三级目录。

第一级大概包括项目周边概况、项目本身属性和销售情况。第二级周边概况里面可能还包括规划发展、基本信息、交通情况、配套信息、环境因素等；项目本身属性包括土地属性、规模和产品分布、建筑属性、内部设计、园林绿化、物业安保、不利因素等；销售情况分为房源、价格两部分。第三极太多了只举两个例子，比如配套信息里面比较常见的是商业、医疗、教育等；比如建筑属性包括建筑风格、外立面、楼左数、楼层数、建筑结构、抗震烈度、保温级别、隔音级别、单元数、梯户比、是否电梯入户、电梯平均等待时间等等，太多了，没办法一一例举。

④具体户型：

这个范畴比项目要小一些，大致包括基本信息、采光、通风、视野、动线、功能分区、得房、赠送、装修、设备、水电气暖等等。里面还可以细分，比如采光可以分为采光面数、采光面积比、采光情况、是否明厨明卫、总面宽、客厅面宽、主卧面宽等等。

是不是看傻了？这还没展开呢，完全展开大概400-500项可参考属性，如果我们要给每一个属性都赋值再来做筛选，那肯定是没有一个结果的。

实际上如果是取交集做筛选的话，筛选条件如果大于5，符合条件的项目就比较少了；如果筛选项目大于10，那基本上很多时候就晒不出项目来了。

看到这里大家是不是有些了解了，为什么很多房地产网上平台如搜房、链家、乐居、搜狐等等，在搜索的时候基本上只会给你几个常见选项，比如区域（你想在哪买）、业态（你想买什么样的）、单价区间总价区间（你想花多少钱）、居室数量（你想要多大的）等有限选项，有的甚至连总价都不给你选。不是他们做不到更细化的筛选，而是大家都明白，条件多了你反而找不到房子了，所以大多数网络平台都只列出大众最迫切需要的属性。

你是不是又开始绝望了，就这么几个条件也太笼统了，怎么找到称心如意的房子呢？别着急，人是有办法的~

比较科学的方法无外乎两大类，一类是取交集筛选，一类是取平衡适配度筛选，两个方法都得筛选，也就意味着要学会放弃一些内容。从科学角度上来讲后者的精准度更高，但是不幸的是这种方法比较复杂，且虽然理性但是跟感性相悖。所以我打算跟大家重点说说优化后的交集筛选法。

在讲这个方法之前，我们得先做一些准备工作，不然没办法很好的往下走。接下来我们要说到三件事，三件关系到你能不能买到真正合适你的房子的“大事”。

===========================2014-11-21 update=============================

7.你知道我上面说的都意味着什么吗——房屋属性都能给你带来什么？

第一件大事是什么呢？

简单来说就是先要了解房子，了解房子不同的属性能给你带来什么。
大家都认可买房是件大事，对穷屌丝来说更是这样，可能要搭上的不光是自己的全部积蓄，可能还有父辈甚至一家子的全部积蓄，那更是甚中之甚啦。但是事情的严重性和大多数的门外汉程度产生了严重的矛盾。
我们先来看看之前买过房的小盆与们都是怎么回顾买房这件事的：

（以上数据来自新浪乐居、搜狐焦点等的市场调查，采样率过万）
看了上面这个数据你怕不怕？大部分的人买完了房子都后悔了，大多数是因为房子买了不合适，而不是因为降价了（其实大部分房子是升值的）。
我们来模拟一下门外汉们是如何买房的：
①要买房了，先算算自己手里能拿出多少钱来。
②发现这笔钱真不是个小数目啊，得慎重点，别一冲动自己把自己坑了。
③还是先了解了解房子吧，打开百度搜索一下注意事项。
④经过一段时间的了解，熟读了《买房八大注意事项》、《南北通透的重要性》、《户型详解》、《购房风水学》、《开发商常见销售陷阱》等等，又听之前买过房的七大姑八大姨亲身讲解购房经验，信心逐渐爆棚，感觉自己从门外汉变成了门内汉。
⑤按照前辈们的经验，经过半年到一年充满韧性的实地勘察筛选，终于看中了一套房，骨气勇气下了订。
⑥交房后一入住，开始有点后悔。

傻眼了没？问题出在哪里呢？
大家回头看看第④条，最后一句——“感觉自己从门外汉变成了门内汉”。没错，是“感觉”，自我感觉的“感觉”。
相信大多数买房的人都会从各种渠道了解到一些感念，知道什么房子是好房子，比如“面宽要大”、“户型要方正”、“一定要明厨明卫”、“楼间距要大”、“楼层越高越好”等等。
这些话可以说都没错，也都是错的，为什么呢？因为大家只知其然不知其所以然，不知道这些属性为什么好，在什么情况下好，是不是必须的。我试着简单给大家分析一下，抛砖引玉。
比如“面宽要大”，为什么要大呢？一般来说是考虑到面宽大采光就会比较好，这跟大家都希望窗户大点、落点一些，都希望是名厨明卫一个意思。采光相当重要，但是要具体问题具体分析。比如这种情况：

面积相同的两个户型，左边的房子面宽比较大，南侧的窗户也够大；右边的房子面宽小，且南向的窗户也小。正常来说大家就把右边的房子Pass了，这么判断是没有问题的，但是如果右侧的房子是边户型就另当别论了。

看到了么？右侧的面宽虽然没变，南侧窗户也很小，不过因为是边户型，侧面也开窗了，采光面积就大于左侧的户型了。这个时候如果还单纯纠结面宽大小就诶有意义了。
窗户大就一定好么？
我曾经非常喜欢“托斯卡纳”风格，因为我参与的第一个销售的项目就是这个风格的别墅。找个北京典型的托斯卡纳项目给大家看看：

看到了么？窗户大不大！！大！不！大！数量多不多！！多！不！多！
再来看看佛罗里达原汁原味的托斯卡纳小镇建筑：

看到了么？窗户小不小！！小！不！小！数量少不少！！少！不！少！
（大家容我平复一下心情）
其实这两张图片都比较典型，真正的差距是有，但是不会这么大。我相信大家也看出来了，原版的托斯卡纳建筑虽然窗户小且少，但是外观还是比较优美的（喂！哪里美！），北京的房子窗户多了也大了，但是好像也没有因此而好看多少，所以我觉得我有理由相信，北京的建筑设计师兄弟们不是出于美观的考虑才这么设计的。

难道佛罗里达的人们就不需要阳光么？
当然不是，这个说起来跟地域有关。因为那边临海比较近，潮湿的地中海季风每天都会携带少量的盐分飘过这座城市，窗户开得太大时间久了，室内的家具、墙壁、地板之类的会被慢慢腐蚀。
北京呢？北京气候干燥，窗户开大了没什么副作用。
关于地域还有个常遇到的，就是边户问题。我之前遇到很多东北来的客户都不喜欢边户，即使知道边户采光、视野都会更好一些也不乐意，因为他们说“靠冷山”冬天冻死人。
东北是什么情况？冬天零下几十度，把边的户型的确会更冷一些，如果是自供暖方式那连燃气费都要比别人多交一些。

北京是什么情况？冬天也冷，但是没那么冷，没事还会有人抱怨“东照西晒”呢。
可见条件不同思路也得换一换，千万别较死真~
再举个楼间距的例子吧。
如果你去问人，楼间距大好还是小好，所有都会告诉你大好。你再问多远才好，100米？200米？还是50米？答案就五花八门了。
30米呢？上面已经说过了，具体问题得具体分析，老前辈们的总结没有大错，我们要做的就是透过现象看本质。楼间距能影响什么呢？主要的有采光、隐私性两条。
①采光：

按照国家规定（设计规范）以冬至日照时间不低于1小时（房子最底层窗户）为标准。

经计算结果是：楼间距要大于等于临楼楼高（一般是南侧的楼）的1.2倍。原则上就是不要让南边的楼把光给挡住了。
现在一般楼房每层测高是3米左右，就是说你南边的楼如果是30层的，那你们的楼间距就应该大于30*3*1.2也就是108米，但是如果你南边的楼就是个三层的小商业，总高度才20米，那楼间距24米就复合国家规定，屌丝们也就别急着嚷嚷着楼间距怎么不到100米啊太不像话啦之类的，会被人笑话读书少。
②隐私性：
聪明的孩子在读完第一条采光后可能已经发现了一个漏洞。我们在北半球，阳光正常情况下是从南往北照射，所以南边的楼离得远点就好了，北边的管他呢！反正挡的不是我的光！
别激动，还有另外一个需要考虑的，就是隐私性。
为什么明明不挡光大家也不愿意离得太近呢？你自己在家里过得挺high的光着屁股跑来跑去，没过两天就在1024上看到自己的套图了，你怕不怕？

我曾打算在网上搜搜看人类的视野距离有多远，但是失败了，还是拿自身来举例吧：
我的视力5.0，20米内的东西还能看得清清楚楚，超过30米只能看到模糊的大致形状，超过50米还能分辨出人类大小的事物，超过80米就算你是光屁股我也只能看到火柴人了。可问题是很多楼房不过六七层，楼间距也就三四十米，还在能够看到的范围内（废话，你特么不会拉窗帘么！？）。
比如我们举个极限的例子——别墅。
大家应该知道别墅一般都是地面三层的，高度在10米左右，楼间距超过15米的就算大了，如果你不是个喜欢拉窗帘的人的话，没准毛都被人看光了！别急，人是有办法的，看~

猜到了么？没错，就是绿化！
好的绿化可以让光渗透过去，但是却能在吸引人目光的同时起到视线格挡的作用，让人看不到对面的房子里面在做什么（什么？你说朦朦胧胧的感觉让你更兴奋？），貌似是一定程度上解决了这个问题。
扯远了，我们聊的是刚需，最后再说一个大家常遇到的吧，关于住在高楼层好还是住在低楼层好。假设一栋楼有20层，哪层最好？我们来看看常见的观点：
①这得看个人喜好，喜好哪层是哪层。
②貌似高层好，低楼层吵，中间楼层灰尘多，很多人都喜好住高层。
③大多数楼房都是越高越贵（顶层例外），我们只买贵的，不买对的！

在做结论之前我可以先给大家介绍介绍我之前做销售的一些经验吧。
8.道高一尺魔高一丈——你斗得过销售人员么？
还是这栋20层的楼，一共三个单元，两梯两户，共120套房，已经集中开过盘了，开盘时已经卖了80多套了，现在还有30多套，高中低成线性均匀分布。这个时候，秀色可餐的你出现了，简单带你讲了讲沙盘，然后去看样板间，回来之后你竟然跟我说你喜欢上这个房子了要买，让我去查查房源表看看还有哪套房子可以买，而且脑门上在轻微的抖动之后显示出四个字——人傻钱多！
OMG！如果我是个新人的话现在一定两腿发抖，不幸的是我是个久经战场的高手，很快就从兴奋的喜悦中冷静了下来，虽然有30多套房还没有售出，但是不能给你太多选择，因为选择多了你就会犹豫，这会不利于我当天逼定的。

对了，我记得你刚才说过喜欢高楼层讨厌低楼层来着，那么我先找一个目标房源——就中间单元16层东户。再找一个你肯定不会买的吧——中间楼层3层西户；两个是不是太少了？意图会不会太明显？那就再加一个干扰项吧——西边单元8层西把边户，这套房子不但比较低（中间偏下）而且还很贵（边户普遍比中间户贵5%-10%），相信你也不会买的。
甚至我可以做一个假的销控表——

我大概会这么对你说：
“尼玛先生，首先要恭喜您，如果您再晚几天来看房，这种楼估计就清盘了，下一次再开新楼栋肯定是要涨价的。幸运的是现在还有三套房，而且比较分散，足够你仔细挑选的~”
你拿过销控表来默默看着，没有说话。我就继续说道：
“您看，中间这有一个16层的，应该比较符合您的需求。
高楼层一般视野比较好，因为没有遮挡，采光通风都会好一些，再加上比较安静，家里如果有老人或者孩子，对他们的休息来说会大有帮助，再加上它是中间户，冬天会比较暖和，现在都是自供暖，您即使冬天不开壁挂炉，也可以从四周的住户那里借到暖儿。
另外两套就要相对来说差一点啦，那个边户同样的户型但是会贵很多，再加上西边会有西晒，夏天太热了，而且8-11层正好处于扬尘层，平时都不能老开窗户，不然都是灰；
中间3层那个，就像您刚才说的一样，低楼层可能的确不太适合，首先离地面太近，容易有蚊虫，而且前面建筑物也不低，把它整个挡住了，采光和视野都受影响。
综合分析，还真是这个16层的比较符合您的需求，而且数字也不错，您看这套怎么样？”
本来以为你会被我缜密的计划和到位的分析所打动，谁想到你低头沉思了半天，最后憋出来一句：
“你说的很有道理，不过我妈找人帮我算过，说我绝对不能住东边户，不然肯定出事，所以这个16层的我还真要不了。另外两套听你这么一说好像也不是特别好，要不我再等等下一期？ ”

特么的买个刚需房还看什么风水！这年头就这点钱能买到房就不错了！
说归说，虽然我的心情一直在杀人与忍住不杀之间徘徊，但是眼看着到手的鸭子要飞了，我还是决定再争取一次：
“说句实话，尼玛先生，因为您人很随和，和其他那些自认为有点钱就拽来拽去的人不一样，跟您聊天我觉得很舒服，所以我也就以一个朋友的身份，掏心窝子跟您说两句。
下一期的房子选择是比较多，但是因为这一期卖的不错，公司内部已经确定会调整价格了，而且不是小调整，再买的话性价比上就不太合适了。再加上到时候开盘不知道您能不能腾出时间来，万一错过了那不是太可惜了么？
我也多问您一嘴，之前你不喜欢低楼层到底是什么愿意啊？”
这回你没有考虑太久就给了我答案：
“大家不都是说高楼层好么？你们价格上高楼层也比低楼层要高不是么。还有你刚才也说了，低楼层视野不太好，我还真就关心这个，因为我就喜欢靠在床边看书，喜欢外面有点景色可看。”
我一听立刻来了精神，原来还有翻盘的机会：
“您说的没错，其实我有很多有品位的客户都跟您一样，都喜欢读书，不过他们中的大多数却选择了低楼层，您知道为什么吗？”
你表示不知道，然后让我别卖关子了，于是我解释道：
“平时咱们读书时考虑比较多的可能是整体的一个环境了，包括外面的景色，也包括安静程度。对于咱们这个楼盘来说，其实低楼层在这方面更有利。”
在你疑惑的眼神中我拿出了早就准备好的手机（俗称销售道具），然后打开了里面的“低楼层”Album，给你看了第一张图——

“您看，这个是我在工地里面的高层实地拍的，当时是在15层（比16层还第一层哦）。因为小区外面不远就是主路，您可以看到，高楼层的视野虽然广，但是能看到的都是大街上车水马龙的样子，实在是稍微缺乏那么一点点…嗯…意境。”
你低头做沉思状，觉得我说的好像是有一些道理，然后突然反应过来我是在说高层的坏话，然后就在心中腹诽：既然这么不好你特么怎么不早说！

看到你犀利的眼神我有点无言以对，于是赶紧划到了第二张照片——

“您再看看这张，正好就是我从三层拍的，因为我们公司的绿化在业内非常有名，你别看绿化面积不大，但是这里面却有很多讲究。比如五重景观、成树全冠移植、坡地造林、360°选景、叠瀑水系…………三季有水四季常绿…………百万买房千万买林…………blablablabla（省略1000字）…………最主要的是，我们的多年生乔木的高度一般是8-15米，从三楼看出去正好是树冠的位置，尤其是清晨的第一缕阳光照射进来，整个画面都充满了诗意~”
还没等你反应过来两张图片的画风为什么差距如此之大，我又找来一张纸，开始划拉示意图——

“您看，刚才也跟您说了，外面不远就是主路，车比较多，声音都是沿直线传播的。低楼层因为有围墙和树木（刚才给你讲过哦，没忘了吧）作为格挡，噪音传递到楼里面已经被稀释了很多。
高楼层就惨了，没有遮挡物，声音一丝不拉的都传过来了。还有就是咱们是在五环外，天上偶尔会有飞机飞过，楼层越高感觉越明显（16层就很高哦~）。
所以综合来看，可能这个3层的还真的更适合您，而且单价也低！”
你又沉默了，我也在心里庆幸自己的机智：我说的都好有道理，你还能反驳么？
能！而且还毫无痕迹！你是这么说的：
“你说的有点道理，不过刚才你说了，低楼层蚊虫多，采光也差点，我看还是算了（真想抽死自己，怎么那么多嘴！）。本来我觉得那个边户三面都开窗，视野采光可能都会好一点，但是听你分析过之后好像问题也不少？”
“是啊，最主要边户比较贵，不划算。”
“我不差钱，就想买个住得舒服的。”

于是我赶紧改口：
“其实我刚才就是想帮您找一套实惠点的房子，既然您实力这么强，那我也不藏好货了。
您也知道，一分钱一分货，边户之所以贵，自然有他的道理！
您也知道，买房最关注的就是采光和通风这两大块，这都是老祖宗总结下来的，所谓的风水，自然有他的道理。而边户型在这两方面都比较突出，就像您刚才说过的，首先，他三面都采光；其次，边户的通风也很好，毕竟多了一个面儿，而且因为是在把边，所以卫生间也变成明卫了。这栋楼也只有边户才可能做到明厨明卫了。”

你又摆出刚才那个眼神，狐疑的看着我，然后问：
“你刚才不是说边户有西晒么？还说8层是扬尘层来着？那我买了不是傻了么？”
我淡定的回答道：
“这些都没错，大家也都这么说，但是其实没什么科学依据。刚才因为那个边户价格比较高，我也怕干扰您，所以就顺着这个说了，您听我给您分析分析啊——
说是西晒，这在南方的确是，但北京您也住了一段了，咱们得具体问题具体分析。北京的气候您也知道吧？很特殊，春秋比较短，衣服还没换上几天就得脱了换了，最长的还是冬夏。夏天北京还贼热，不管中间户还是边户都一样，差不了两度，都得开空调，您说这还有区别么？
至于刚才说的扬尘层，都是大众舆论，听说专家早就辟谣了，你到网上一查就知道是不是这么回事了。 ”
其实网上说的什么我并不知道，我赌你懒得去查也没时间去查。在你还没反应过来之前我又接着喷了：
“你再看看这个边户的户型图，视野绝对好！还有这个飘窗，直接拐出来了，比中间户多送了将近两个平方，这么一算，性价比还挺高~…………blabla…………blabla…………”
就这样，你没三轮就被洗透了。
销售最基本的能力就是房源互推，这不是什么难事。
有点跑偏，拉回来。举这个例子是说，不管什么样子的房子，都有其优缺点；即便是一个属性，对不同的人也有不同的影响。大家要知道没有十全十美的房子，只有最适合你的房子。

（看到有人对销售这一块有兴趣，之后有机会给大家多说一说销售话术）
8.第二件大事——别做梦了兄弟，你看上的房子你多半买不起
刚才说过了，第一件事是要知道房子是怎么回事，而第二件事，就是找到适合你的房子。
这一点真的很难，难点就在于你自己，或者说得更明白一点就是你的——心理预期。
什么叫心理预期？
我们先来看看两个例子，是我们公司侃家网之前真实收集到的客户需求：
A：总价预算150-200万， 意向区域海淀区，四环内，需求面积二居或者三居，最好是学区房
B：工作在二环，所以要买个二环附近的房子，最好东城区的，一家三口，至少需要两居室，首付不要超过50万，优先考虑地铁口附近的房子

每次遇到这种客户我都挺无语的，有点异想天开。有些人你跟他说没有这种项目，他还会理直气壮的说：“你们不就是干这个的么？要是那么好找，我还用找你们么！”
彻底无语。
其实我知道这个不怪客户，异想天开的根源在于对市场的不了解，以及对未来状况不明朗的错误判断，才导致最终的问题，也就是心理预期太高。
我们来看一些数据，让大家清醒清醒：

这张图是我们的分析员采集的10月份北京在售项目（不包含个别别墅类产品），转换成列表——

加入两个筛选条件——“最低总价不超过350万”和“单价不高于4万”，筛选结果为——

符合上面A的总价预算的有——

好可怜，虽然最低总价符合了，但是早已经出了五环，并且只能买得起44平米的小房子……
说这些是希望大家清楚，买房之前要有一个清晰的市场认知，不要做白日梦，这就是我们要做的第二件事，降低自己的心理预期。
9.这个房子太挫了，真的适合我么？——如何找到适合你的房子
ok，前面也说了，房子的属性千千万，即使你知道了所有属性都代表着什么，你就能找到合适的房子了么？
答案是不能，因为没有一个百分比适合你的房子，所有的房子都有不同的优缺点，没有一个房子真正让你全部满意，即使是你自己定制化的房子。
那怎么办呢？
下面教大家一个最简单也最不简单的方法。
@题主 可以好好看看这个
① 首先找到一张纸，用铅笔在上面写下所有影响你买房的因素，如下

写多少都可以，只要你能想得到的，可以范围很大，也可以很细节
但是要记得，只能用铅笔！可以做第二步之前先拍照留底
② 从最不重要的开始，一个一个擦掉，擦到你不愿意接着擦为止，我们模拟一下题主的思维，结果可能是这样的

剩下的都是题主可能关心的，我们继续
③ 继续擦，擦到只剩下3个条件为止
这一步是最难的，因为剩下的条件你一个都不愿意放弃，但是不好意思，你必须继续，你得学会取舍和放弃。
首先首付这个不能擦，因为是硬性条件。
这需要长远的目光，以题主来看，应该比较年轻，可能马上要孩子，孩子过两年就要上学，远的地方不行，必须有教育资源。
其次，就是两口子上班，离太远了太辛苦，年轻人考虑更多的可能是时间成本而非空间成本或者金融成本。研究表明每天上下班的路程时间超过3小时，即使这一天什么都不做，你也会觉得很疲劳。
空气重要么？貌似没孩子重要。
环境重要么？貌似没配套重要。
月供重要么？只要别超出我的承受能力，好像累点也能忍。
经过一系列心理斗争，这张图可能会变成：

④ 利用网络，以上面三个条件为筛选标准进行筛选，获得一个项目list，保存为list1
⑤ 找到之前步骤1里面拍的照片，抄到纸上，但是要记得把上面的三个条件先擦掉，然后重复步骤②和③，获得第二代保留条件，然后从list1里面用第二代保留条件进行筛选，如果没有结果，就把第二代保留条件酌情从3个降为2个，如果有结果就生成list2
⑥ 重复上述步骤，直到你的list里面只剩下一个项目为止，一定是目前这个环境下最适合你的房子，但它不一定是你喜欢的。但是……面对现实吧……

这个方法，说他简单，是因为随便哪个人都会；说他不简单，是因为让你放弃，你不愿意，还在做着幻想。幻想问题8里面出现的不切实际的美梦。
10.现在是真正的买房时机么？——要不我先等等，等楼市崩盘了之后
……嗯，你也可以说，现在没有既合适我又让我喜欢的房子，而且价格又都那么高，要不然我先等等，看看情况？也许以后就有合适又便宜又喜欢的呢~
大多数人遇到这种情况首先想到的不是妥协，而是退缩。这种想法对与错，这就牵扯到买房时机的问题。
即使是最牛逼的专家也不敢拍着胸脯说什么时候买最合适（其实我也不敢），顶多做做试试诸葛亮，可喜的是其实购房时机还是有迹可循的~~
因为已经在别处答过了，所以直接粘过来，大家可以看看——
14年房市不好，是否是买房好时机？明年北京房价还有可能稍降一点么？ - 张霸天的回答
简单总结一下：刚需这个事，千万不要等。夜长梦多，迟则生变！
11.第三件大事——哥们，别怂！
嗯，写到这里，就到了我们的最后一个部分了，前面两件大事我们在回忆一下：
①了解房子，知道什么样的房子哪里好哪里不好
②了解自己，要知道什么样的房子最适合自己，而不是一味追求看起来好的房子
那么第三点是什么？说出来真有点不好意思：
③看好了就下手，千万别怂！

你没看错，最后一件大事就是勇气！
做了多年的销售，我觉得很多人不是折在选择上，而是折在决断上。
买房是大事，要慎重，但是慎重不意味着退缩，而是要通过慎重分析、选择，然后下决心购买。
不说了，说多了会有人以为我在做广告了。
12.贷款好？分期好？全款好？——屌丝们怎么善用手里的这点钱
好吧我承认我偷懒了，大家还是看看我的另一个回答吧~
央行降息对房贷有什么影响吗？ - 张霸天的回答
简单来说，不论是刚需还是投资，善用金融杠杆是必须学会的技能，前提是你了解当下的政策，计算之后能够正确进行判断。

不过我还是建议多贷款啦~毕竟是用别人的钱，心里更踏实一些~

最后，跟我一起说一遍：

我们的原则是——

能多贷一年就多贷一年！

能多贷一万就多贷一万！

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