办公室出售技巧(关于个人销售写字楼的税费)

案例：A自然人在2019年初购买一处写字楼，发票价格105万，其中不含税价100万，增值税5万，缴纳契税3万，由于疫情原因资金紧张，A自然人在2021年底出售该写字楼，双方约定价格暂定为含税210万，双方约定相关税费由卖方自己承担，那A就转让该写字楼到底需要缴纳哪些税费？（以本人所在地四川成都为准）

一、A自然人缴纳税费时不能提供购房发票或者契税完税凭证

1、增值税

按照收入全额

210万/1.05*0.05=10万

2、土地增值税

核定收入210万/1.05*8%=16万

3、个人所得税

核定：收入210万/1.05*1%=2万

4、印花税（减半征收）

交易双方万分之五

210万/1.05*0.0005=1000元

5、契税（买方交）

收入*百分之三

210万/1.05*3%=6万

6、城建税及附加（减半征收）

城建税为增值税的7%，教育费附加为增值税的3%，地方教育费附加为增值税的2%

城建税及附加

10万*12%/2=0.6万

合计税费

=10 16 2 0.1 0.6=28.7万

二、A自然人缴纳税费时能提供购房发票或者契税完税凭证时

1、增值税

按照差额（210万-购房的原值105万）/1.05*0.05=5万

2、土地增值税

【收入（不含税）-原值（含税）*（1 5%*购买年度起至转让年度止）-契税）】*税率

增值额=[210万/1.05-105万*（1 5%*3年）-3万]=76.25万

增值率=76.25万/120.75万=63.15%

土地增值税=76.25万*40%-120.75万*5%=24.46万

税率：

增值额未超过扣除项目金额５０％的部分，税率为３０％。

增值额超过扣除项目金额５０％、未超过扣除项目金额１００％的部分，税率为４０％。

增值额超过扣除项目金额１００％、未超过扣除项目金额２００％的部分，税率为５０％。

增值额超过扣除项目金额２００％的部分，税率为６０％。

3、个人所得税

（收入210万/1.05-购买原值105万/1.05-3万）*20%=19.4万

4、印花税（减半征收）

交易双方万分之五

210万/1.05*0.0005=1000元

5、城建税及附加（减半征收）

城建税为增值税的7%，教育费附加为增值税的3%，地方教育费附加为增值税的2%

城建税及附加

5万*12%/2=0.3万

合计税费

=5 24.46 19.4 0.1 0.3=49.26万

所以A自然人到底该如何缴税呢？我相信答案已经很明显了。本文旨在抛砖引玉，有不妥的地方请包涵。

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