办公环境维护技巧培训内容(学校物业管理方案（卫生保洁管理和秩序维护管理）)

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第三章 卫生保洁管理

一、管理思路

（一）、创建环境

运用公共标识、宣传栏等多种形式做好卫生宣传工作，大力宣扬良好的卫生

习惯、爱护各种卫生设施及保持公共场所清洁卫生的行为，对随地倒垃圾、泼污

水、吐痰、乱扔果皮，纸屑，废物等破坏公共环境卫生的行为及时劝止。

（二）、维护环境

根据校区工作生活特点，把握不同区域、不同时段的环境维护特性，从时间

和空间上划分工作重点，合理安排维护工作时间和频次，适时、高效地开展环境

维护工作。

（三）、改善环境

针对湖南气候的特点和各种常见有害微生物的习性，采取视察诊断、作业效

果跟踪确认等步骤进行调查分析，制定对策，定期对老鼠、蚊、蝇及白蚁等有害

生物进行消杀，以防止有害生物的滋生和各种不同类型灾害发生，通过“清洁、

改造、消杀、隔离”等步骤使内、外环境得到改善。

二、作业规范

（一）、垃圾桶

垃圾桶由专人负责，垃圾量超过一半时应及时清倒，放置垃圾袋时应检查有

无缺口，更换垃圾袋后应清洁垃圾桶内外壁，保持卫生、洁净、干燥。

（二）、洗手间

洗手间的地面、大小便器，每天必须彻底冲刷，除掉一切污渍，进行有效灭

菌处理，及时保洁。保持洗手间空气无异味，清洁洗手间工具材料应专用，清洁

完毕，清洁工具应清洗干净。

（三）、办公室

应避免在工作、休息和用餐时进行清洁作业，如有需进入领导办公室作业，

应先敲门，如办公室内有人，需征得同意后才能入内工作；如确认办公室内无人，

才能用钥匙开门。作业时应避免发出大的响声，同时作业应小心，不得碰撞桌、

椅等物件， 严禁翻阅台面的资料、记录，摆弄摆放物品，作业完毕出门时，应

随手带关门，并通知保洁绿化部主管检查工作效果，作好记录。

（四）、“四轻服务”和“五个不”

1、在作业的全过程应严格遵守的基本操作规范，既走路轻、讲话轻、操作

轻、敲门轻。

2、严格遵守的职业规范，既不该进入的地方不进入，不该动的地方不动，

不该看的不看，不该问的不问，不该说的不说。

1、灭鼠：

用敌鼠钠盐、大隆、鼠必杀灭鼠。此药可以放置于草地，大楼周围及垃圾池，

污水井，卫生间，停车场，地下室，属慢性药物，对人畜无害。

2、消灭蚊、蝇：

①用家虫清等药喷洒蚊、蝇。主要喷洒在角落，污水井，停车场，卫生间，

垃圾池，地下室等。

②用灭害灵对管道井进行蚊、蝇消杀。

3、消灭蟑螂：

①10%爱克宁，奋斗呐粉剂、拜力坦浮油交替喷洒到喷洒下水道，沙井，污

水井蟑螂藏身的洞穴、缝隙，角落、墙角等处。

②室内用蟑败灵杀蟑螂，放置于柜内、台内、桌边等。

4、消杀白蚁：

①利用其生活习性和活动规律找巢，用 15%柏松饵剂放置在白蚁经常出没的

地方，白蚁接触后死亡。

②利用药物借助于白蚁习性在群体内进行扩散，最后使全巢白蚁死亡，具体

做法：用毒死蜱、灭蚁灵进行诱杀、毒杀一次。

5、消杀注意事项：

①消杀用药水、药物应由专人保管，以免无关人员接触发生事故

②消杀用药水、药物应存放于干燥处，以免受潮，影响药水、药物使用效果。

③每次消杀前要以通知的形式告知，说明消杀范围、内容、注意事项等，以

免意外发生。

（三）、清洁服务工作程序

1、不锈钢用品清洁程序

①先用沾有中性清洁剂的毛巾抹擦不锈钢表面。

②用金属除污剂除污。

③用干毛巾抹净不锈钢表面。

④置少许不锈钢清洁剂原液于无毛绒布上，对不锈钢表面进行均匀、全面的

拭抹。

⑤清洁电梯厅门内外不锈钢表面时应防止轿箱门开关造成的意外，上不锈钢

清洁剂时应适量。

2、仿石地砖清洁程序

①日常清洁、保洁每日数次。

②对污染较重部位可以用稀释的盐酸清洗，清洗后应立即将该处用清水洗干

净，并擦干净沾有盐酸的工具、鞋等，防止盐酸腐蚀金属设施及其他易腐蚀的物

件、地面。

③每半月全面清洗一次地面，清洗时间在办公室下班后。

3、灯饰清洁程序

①首先应关闭需清洁灯饰的电源。

②用浴帽或塑料布将灯头罩好，并用橡皮圈缠紧。

③在所清洁的灯饰下铺好布块。

④将喷壶注入清洁剂并加压，直喷灯饰，如果灯饰较脏可重复几次，待其清

洁干净后，用装有清水的喷壶进行喷洗。

⑤用毛巾将灯头罩抹干，待完全干后方可拆除浴帽或塑料布，打开电源。

4、晶硬处理程序

①工具及药剂：晶面处理机、高速抛光机、全自动洗地机抛光垫、钢丝棉垫、

工作指示牌、拖把、晶硬粉、K2 处理剂。

②将晶硬粉、K2 按比例调和至糊状，均匀倒在清洁干净的需处理的花岗石

地面上。

③用晶面处理机配专用垫以直角磨，当磨至干燥或晶面处理机运转操作吃力

时，喷清水磨，重复磨洗 5 次以上，再过清水（用自动洗地机清洗地面）2 遍，

等地面干燥后，再用高速抛光机抛光。

注：传统的石材保护为打蜡，但是石质的反光和蜡层的反光不一致，所以石

材地面一经打蜡就会模糊一片，况且打蜡必须定期起蜡，而属于强碱性的起蜡水

极易腐蚀碳酸钙而加快石材老化；晶硬处理是利用晶硬剂加上晶面处理机对石面

的摩擦，在物理和化学双重作用下，使地面表层形成坚硬致密的晶硬层，令石材

不易受损和污染；晶硬处理还有修补作用，可以修复轻微受损的地面，使石面回

复平滑明亮，光泽度明显提高，令石面保持完美，历久如新。

5、玻璃清洁程序

①用玻璃铲刀铲除玻璃上的污迹，但应注意操作，防止划伤玻璃。

②将粉头（补水器）套在伸缩杆上，浸入已稀释的玻璃水，沿玻璃面上下抹

洗。

③清洗完毕后，用玻璃刮均匀刮除玻璃上的水分（玻璃刮应与玻璃保持 45

0

角），同时用毛巾抹净玻璃刮上的水分，一洗一刮连贯进行，在接地处，粉头（补

水器）和玻璃刮均应横向作业。

④用干毛巾抹去残留水迹，并将溅于地面的水抹干净。

6)清洁工作作业规程

7)清洁设备操作规程

按照湖南天环物业管理有限责任公司质量管理体系文件（TH-WS-07-08）实

施。

五、检查与考核

保洁人员划分责任区，明确责、工作内容，每月评论一次，每月总结一次，

主管每日巡查，不定期检测，发现问题及时整改，公司领导每月不少于一次不定

期抽查。

1、公司质量品质部：负责日常指导督促，每月对环境服务质量进行一次全

面检查。

2、物业管理处主任：负责日常检查指导并每周检查一次环境部各岗位的工

作。

3、保洁主管：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不少于

两次，遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领导汇报。

第四章 秩序维护管理

一、管理思路

保障师生生活秩序正常，为切实做好的学校秩序维护工作，确立了“人防为

主，技防为辅、全面防范”的治秩序维护理思路，制定切实可行的安全消防防范

措施，确保管理无盲点，治安无事件。

（一）、日常安全管理

1、建立一支高素质的秩序维护组

秩序维护组建设按“高标准、严要求”的指导思想，严抓招聘、培训、上

岗、考核等关键环节，实施“准军事化管理”。与专业学校、部队建立人员输送

关系，秩序维护员全部招聘专业学校毕业生和退伍军人。

定期组织秩序维护员进行政治思想教育及物业管理知识和业务技能的培训，

保证秩序维护员具有良好的思想品质和精湛的业务技能。建立业务、绩效考核与

工资、职位挂钩的机制。

2、秩序维护管理目标要求

⑴、实施 24 小时全面防范，“三岗”结合，即巡逻岗、守卫岗、机动岗三岗

联合防范，做好点、线、面的配合与互动，确保无治安死角。

⑵、秩序维护巡逻统筹安排，根据学校的地形、地貌、建筑及功能布局，合

理制定学校的安全护卫巡逻路线与时段，并随时对巡逻进行有效监控。

（3）、门岗建立外来人员来访、车辆和物资出入登记制度，确保小区无广告

推销、广告张贴及拾荒等现象。

3、所有在岗秩序维护员都须配备对讲机，发现异常情况及时汇报、沟通，

确保无重大刑事案件、火灾或交通事故；其他重大责任事故发生率低于 1‰，事

故处理及时率 100%。

（三）、安全、消防管理服务的标准

1、校区出入口 24 小时站岗值勤。

2、对重点区域、重点部位每 1 小时至少巡查 1 次；配有安全监控设施的，

实施 24 小时监控。

交 接 班

查视管辖区域内设备、设施及重点防范

部位

常 规 控 制

物

突发事件

客户信息

违规行为

设

施

安

全

物

品

控

制

奔赴事发现场

详细了解并记录

劝阻、阻止、制止

按规定处理

紧急处理

原因分析

纠正措施

报 告 班 长 并 逐

级上报处理

批

评

教

育

报

上

级

处

理

报

公

安

机

关

详 细 记 录

做 交 接 班 记 录

人

员

控

制

3、对进出校区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放。

4、对进出校区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。

5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告师生

委员会和有关部门，并协助采取相应措施。

二、作业规范

（一）、交接班工作规范

秩序维护员交接班

（1）接班人员必须提前 10 分钟到达岗位接班，在相互转换岗位时，须认真

做好岗位工作记录。

（2）交接时要将本班工作情况详细交待给下一班，以便下一班开展工作。

（3）交班人员将公物转交下一班，并在工作记录栏上，由交接人双方签名

确认。

（4）发现问题，交接双方须当面说明。如果交班人离开后，接班人才发现

属于上一班问题的，应立即报告领班或主管处理。

（5）交接班须正点、守时，非特殊情况，不得超时接班。

（6）接班人未到，交班人不得离岗，否则由此产生的一切后果由交班人负

责。

（二）、固定门岗规范

岗位值班人员必须着统一制服、佩带胸牌，做到整齐、清洁，仪

容端庄精神饱满。值班期间不允许做与工作无关的事情（吃零食、抽

烟、听音乐、看报刊杂志等）。对进出管辖区域的人员、车辆、物品

进行登记管理，控制好闲杂人员。值班期间必须保持高度警惕，严格

控制好易燃易爆品进入学校。发生意外情况时，值班人员应沉着冷静，

及时有效处理问题，并与其他岗位密切配合，共同完成好各项工作。

（三）、流动巡查岗规范

对各区域所规定的巡视路线按顺序徒步检查，并对指定位置所设的《秩序维

护员巡逻签到表》进行如实签到。在巡查过程中做到耳听、眼看、鼻闻、手动，

针对可疑情况作细致的分析检查。在巡视的过程中发现可疑人员要进行盘问、跟

踪，必要时报告领班。如发现违规行为及时制止；当发生突发事件(火灾、打架

斗殴)时应立即报告领班、主管或物业管理处领导后快速到达现场，并第一时间

采取恰当处理措施。对校区内重要部位进行重点巡查。发现有偷盗、破坏行为的

要立即上前制止和处理。

三、工作标准

1、树立“安全第一”的思想，维护本物业范围内的生活、办公秩序，“三防”

到位，确保学校治安、消防的安全防范工作及时到位，保障正常的工作和生活秩

序，秩序维护服务用户满意率达 95％以上；

2、杜绝重大伤亡事故、入内盗窃事故和设备、设施损坏事故；

3、贯彻“以防为主”的方针，做到所属管理责任的刑事案件和火灾事故发

生率为零；

4、制定各类突发事件及应急救援方案，危险处设有明显标志和防范措施；

5、杜绝在本物业范围内的乱写、乱张贴广告、标语等影响外观的行为出现；

6、保障辖区内交通秩序良好，消防通道畅通，预防交通事故的发生；

7、车辆进出必须登记、引导停放，车辆带大型物品出校区时，需到物业管

理处办理放行手续，凭放行手续出场；

8、在辖区内禁止鸣笛、车速超过 15 公里/小时等影响校区安全和环境等行

为。

四、服务工作程序

（一）、门卫工作程序

1、岗位实行 24 小时值班制；

2、值班员的坐姿、站姿规范，注意仪容仪表、待人接物有礼貌，“请”字先

行、服务热情周到；

3、值班室内物品摆放整齐、室内整洁、地面无烟头、纸屑；

4、对外来人员进行认真盘查，做好来访登记和接待工作，严格控制闲杂人

员进入；

5、做好岗位值班记录，记录要完整、详尽，相关记录有领班或主管签阅意

见；

6、物品进出要检查、登记，尤其是大件物品出门须出示物业管理处签字认

可的出门条，方可放行。

（二）、巡逻工作程序

1、岗位实行 24 小时不定期巡逻制；

2、值班员在巡查中，按规定对校区内公共区域、公共设施等进行巡查，巡

查完毕后，作好记录；

3、各区域的巡查路线按事先规定徒步检查，并按照要求进行签到；

4、值班员在巡逻过程中，要针对可疑情况，做细致的分析检查；

5、在巡逻过程中，如果发现存在安全隐患，应立即采取措施消除，一时不

能消除的马上报告领班、主管或物业管理处领导；

6、若发现违规、违法行为的，要立即制止，必要时扭送公安学校处理，值

班人员将巡查情况填写在《秩序维护交接班记录表》。

（三）、车辆管理工作程序

1、对进出校区的车辆登记出入，力争做到准确无差错；

2、根据实际情况安排值班员指挥车辆停放到位；

3、设立停车标识，划定停车区域，规范停车秩序；

4、提醒司机遵守停车相关规定及其它注意事项；

5、对停车道路、车辆停放、公共设施等进行巡查；

6、发现车辆漏水、漏油，车门、车窗未关好等情况时，应立即报告领班，

联系车主，看护好车辆。值班员不得翻查车内物品，应待车主到场，自行检查和

关闭车门。联系不到车主的，应在领班的监督下，关闭车门、车窗，将情况做相

关记录，并报物业管理处；

7、车辆进出高峰段,秩序维护主管应安排足够人力采取措施,维持车辆进出

秩序。

五、检查与考核

1、物业管理处主任：负责指导并每两天一次不定期抽查秩序维护部各岗位

的工作，进行考核。

2、秩序维护队长：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不

少于两次，并及时考核和作好记录；遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领

导汇报。

3、秩序维护领班：每天随时巡视、检查各岗位工作质量，每天检查次数不

少于四次，并及时考核和作好记录；遇应急事项及时到达现场、采取措施和向领

导汇报。

4、公司质量管理部按每月对秩序维护服务质量进行全面检查和考核。