银行办公大楼选址技巧(第二课：如何选址)

1、转让的店铺

转让的店铺坑很多，如果一定要选转让的店铺，要多留心眼。因为转让费而增加的成本回收周期，要仔细测算。房东是否同意转让，如果房东不同意转让就存在合同到期没法续租及房东随时收回出租权的风险。债务是否交割清楚，如会员卡怎么退费、菜款、煤气、电费等都要了解清楚。证照是否齐全，卫生许可证、消防、餐饮许可证，特别是环保许可证。现在开在居民区很难批得出环保证，如果原来就没有环保证，转让下来风险很大。油烟、排油烟的噪音都是居民投诉重点，天天投诉你就不用开店了。

2、新商圈、新商场内的店铺

新商场的人流培养需要一个过程。新商圈、商场未来前景不明，对于不能自带客流的新创品牌很危险。刚开始人流不旺，而你的资金又无法支撑你熬到商场旺起来的时候，即使是“白菜价”的租金，也不要去。有些餐饮创业者被新商场便宜的租金诱惑，把店铺租下来，然而筹备到商场开业，因为交付时间推迟，熬个一年半载等到勉强到开业，人气未必能立刻累积起来。而所谓的承诺不收房租，其实并非真的零成本，你还得花钱搞促销活动，还有人工、材料和水电、物业等费用。

3、商圈面临调整的店铺

商圈或主力店未来可能会发生巨大变化。例如商圈整体拆迁改造，主要道路改建，人流可能大幅减少。

4、经营方管理不善的店铺

购物中心由于自身的管理机制、运营模式不同，其实差异很大。有的购物中心合作起来开放透明，有的则颇多门道。对于那些“不按常理出牌”的购物中心，确实得小心应对，有的会提出附加的约定，有的会“审核”你的装修效果，还有的根本就是拖拖拖，拖到让你心急如焚。

5、周边竞争严重的店铺

周边有很多定位相似的店，有人认为可以集聚人流，但也可能会分走你的顾客。相似的定位，雷同的菜式，如果别人的生意不好，你也别想好。你首先得看清这条街是不是现在大家都在赚钱，还是总体在亏钱，以后会怎么样？如今加重餐饮业态的比例，导致餐饮同质化严重，餐饮竞争日趋激烈，就算不是同属一个品类，但他们也是你的竞争对手，餐饮与餐饮间互相分流。若没有大的人流量基数，大家就可能为了生存纷纷打折，最后结果是没有一家活得很好。

6、可进入性弱的店铺

进深过深：开间进深标准铺：4M x 8~12M。4M x 20M铺进深过大，不利于销售，同时影响后续经营。人都有惰性和安全感，进深过深的店铺让人发怵，不利于吸引顾客进店。

路途远：顾客都有惰性的，要爬7层以上台阶的、要穿马路、路面不平、斜坡等都会阻碍顾客进店。

停车难：店铺周边没有停车位，停车不方便都会阻碍顾客光顾。停车很重要这个问题，一定不能忽视！

7、靠近银行的店铺

一般来说，在这附近的慢餐很难火起来，除非地点开在繁华地段。银行集中的地方，基本上是看不到餐馆或者其他行业存在的。银行里面办事的人很多，但是周围的人流并不旺。别想着为这些来办事的人服务。大家取钱办事，来去匆匆，谁有空去吃饭？

8、靠近大马路的店铺

有些经验不足的餐饮老板对于自己的店铺选址信心十足：我这个位置很好的，门前是一条很大的路，可繁华了。然而，太宽的路面都不适合做餐饮，尤其是在大城市，尤其是中间有栏杆的大路。宽的大路意味着可能是城市的主干道，车流多，但是人流不旺。特别是一些主干道上，大家都想着回去，中途休息的比较少。而且每条街道都是有阴阳两面的，有时候街的左边也许比不上右边，有时却相反，要观察清楚。不过即使找到“阳面”，也只是相当于在经营“半边街”的生意，实在是不划算。

记住：车流不等于人流。换位思考一下，如果你是客人，在经常交通管制的大路上，停车要转几个圈，下一次谁还会来？

9、“草肚皮”店铺

选店铺要知道店铺有金角、银边、草肚皮之说。

金角的铺位是首选，因为街角汇聚四方人流，人们立足时间长，展示面大，品牌曝光度高，因而街角商铺财气旺-kfc、星巴克等大型连锁企业都爱选这样的金角位置。这种位置展示面非常强。

银边是指街两端处于人流进入的端口，也是刚进入商街的客流有兴趣、有时间高密度停留的地方。因为距离金角不算远，顾客虽有惰性，但也在他接受距离内。所以银边也不缺客流。

草肚皮则指中间部分，因客流分散、购物兴趣下降、行走体力不支而使店铺经营困难重重；或是一头一尾都有吸引人气的竞品。你要完全靠产品吸引客流，困难很大。

20点餐厅选址禁忌

周边竞争环境

1.竞争对手业绩不佳，附近其它连锁也是生意不好。

2.竞争对手餐厅动线较大，本店址动线较小或通路狭窄。

3.竞争对手店型标准，而本店面积较小，或为变形店等非标准店类。

4.店址前身是贩卖与本店址相关的产品或服务的餐厅，但因营业额不佳而退出市场。

周边交通情况

5.虽然是面对外面的街道，但是內巷反而比店址有更多的人流。

6.虽然位于外街，但对面的人流量较多。

7.在狭小的范围内有很多的车站（地铁出入口），使得徒步动线分散。

8.本店址前没有设置人行道，或步道狭小步行困难。

9.店前道路上停车困难，夜间的出租车客或等车的人要上车很困难。

10.餐厅入口与道路有高低差或斜坡等，影响徒步来店客接近本店址。

周边大环境

11.店址附近有大条道路、铁轨、铁道高架、高速公路高架、河州等有成为重大障碍的设施，并可能成为限定商圈。

12.位于小型办公楼附近，但上班族较少，附近以小规模企业或地区办公房为主。

13.位于小型医院、小型学校附近，但人流量、上班族较少。

14.周边有排放恶臭的工厂、污染严重的河川、公营赌场、危险地带等。

15.店址的照片、店招与附近的繁华街道上的外围环境比较，被覆盖掉了或显示不明显，或者有相关的法令规定不得设置招牌。

周边客流量

16.位于政府机关大楼附近，下班时间早，又没有临街繁华街，夜间的人口非常的少。

17.位于纯粹的办公楼附近，假日时人口非常少，附近没有繁华街、购物街等要素。

18.店址距离办公楼主要出入口较远，大部分上班族不会走向本店。

19.全天只有出勤时间段的尖峰时人流量较多，且午餐时间段也不热闹。

20.徒步路过的顾客非本店的目标客户，只是路过几率较高而已。

总结

餐饮品牌们在评判店址优劣、确认最终店址过程中，一定要三思而后行，谨防掉进上述的“坑”里！在人流量、租金等各种诱惑面前，一定要擦亮眼睛，看清楚店铺是否真的好。