选办公场地技巧(公司的办公场所应该如何选择？)

原创首发 | 共享会计师

作者 | 金小帅

相信一个合适的办公场所,是一个公司发展的重要前提，而在公司经营的初期，办公场地的繁杂多样，总是让我们的选择变得犹豫。

绝大多数初创公司和小公司低估了寻找办公点所需要的时间和工作流程。想在短短三十天内找到一个独特的办公室，绝不是想象中的那么简单。

如何挑选合适的办公场地

公司租赁场地用于办公时，需要根据公司的性质类型、发展规划、公司定位、预算来谨慎选择，商务办公楼和满足一定条件下的住宅楼都可以作为办公场地使用，把握它们的区别和各自的优势可以更好地帮助公司选择适合发展的办公场地。

► 写字楼与住宅楼的区别

功能不同

写字楼规划布局不会像住宅这样便捷方便，考虑的人群种类不一样，缺少生活功能与生活化设施，写字楼的建立以繁华的商圈地段，客流量大且人员繁密、位于交通枢纽处为主要特点。

使用年限不同

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条之规定：土地使用权出让最高年限按下列用途确定：

(一) 居住用地七十年；

(二) 工业用地五十年；

(三) 教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；

(四) 商业、旅游、娱乐用地四十年；

(五) 综合或者其他用地五十年。

住宅楼的最高使用年限高于商务办公楼的最高使用年限。

水电费计价标准不同

写字楼使用的是商用水电。

而住宅楼大多使用民用水电，商用水电造价高于民用水电。

房屋分摊的共有建筑面积不同

写字楼的规划设计标准要比普通住宅高，如门厅面积比较大，楼梯、门厅的出入处必须有两处，这无疑将增加分摊的共有建筑面积。

住宅商用

将住宅楼作为公司办公室使用属于将房屋性质改为商业用途，根据《民法典》第二百七十九条规定，必须征得相毗邻邻居及该楼相关全体权益人签字同意才可以出租的。商务办公楼则直接可以承租使用。

签订办公场所租赁合同的注意事项

公司在租赁办公场地时不仅应当按自身所需选择合适的场地，还应当重点注意如何签订合法合规的房屋租赁合同，它是双方权利义务的主要依据，有利于保护双方的权益也可以避免双方履行过程中产生争议，即使产生争议也可以尽快低成本高效率地解决。

在确定办公场所地址后，公司在签订租赁合同时应该注意以下几点：

手续要合法、齐全

出租方出租房屋的合法性，例如产权证明（或经营权证明），出租许可证明，出租方的营业执照和法人或法人授权证明。

个人产权出租的要确定是房主本人或者书面授权的委托人，并留存房主的身份证及房产证复印件、授权委托书及委托人身份证复印件。

如果要将承租的写字楼作为公司注册地，应在合同中明确出租人能够提供相关材料供承租人办理营业执照。

费用要明确

租金、物业费、水电、停车费等相关费用的支付标准及付款方式，应在合同中明确并确定承担方。

还应当注意的是合同租金是否含税、物业管理费中包含的服务内容、停车是否另收费，如果收费，要了解清楚停车费的计费方式及标准。

计价面积要确认

明确租赁房屋的面积，包括公摊面积与实际使用面积。租户租赁的面积是可以与出租方进行协商的，必须按照实际租赁的面积来计算租金，可以重点审查产权证书或购买合同上标记的房屋的建筑面积和用途。

租金递增确认

公司事先应考虑是否长期租用，如果长期租用在合同中约定了租金递增条款，建议将具体递增比例予以明确，避免产生争议。

注意约定免租期

有时租赁时交付的写字楼是毛坯，也有一些会有简单装修，但绝大多数租户会重新装修，出租方往往会给租户一个免租期，作为租户的装修时间。但是这只是实践中的通常做法，并非出租方的法定义务，是否有免租期及免租期的长短由双方自行约定，只有写入合同才能得到法律的保护。

合同提前解除的情形及违约条款的约定

事先应当考虑公司的发展情况与方向，约定在一定条件下可以提前解除租赁合同，为以后搬迁预留余地。

为保障房屋的正常经营权，建议对出租方原因导致的房屋不能正常使用的违约责任予以明确。

双方争议的解决方式

包括诉讼和仲裁，两者各有优势。

一般来说仲裁的优点是保密性强，仲裁实行一裁终局制度，裁决书一经作出就发生法律效力，能够及时地解决争议。

诉讼的优点是法院实行两审终审制度，在一审判决作出后如果不服判决，可以在收到一审判决之日起15日内向上级人民法院提起上诉，则一审判决不发生法律效力，通过二审审理有改判的机会。

从经济成本上来看的话，仲裁费比法院案件受理费高，公司可根据上述情况进行选择确认争议解决方式。

本篇文章是开公司系列最后一篇，小帅在此感谢各位耐心阅读与陪伴，下个系列敬请期待。