鹿鸣办公技巧(鹿鸣商业课堂：如何做好商业街的运营)

有专家说：成功要环境，商业要气氛。以鹿鸣青年社区为例，环境对一条商业步行街的建设来说固然重要，但有了好的环境，我们还需重点要考虑的是商业步行街的后期建设和持续发展，即如何持续经营、持续旺场。从国外商业步行街的发展历史看，商业步行街要持续“火热”应该具备这些要素：首先，必须具有立体化、网络化的交通；其次，行业结构应是“三足鼎立”（购物40%，餐饮30%，休闲娱乐30%），以满足消费者多层次、多方位的需求；第三，应具有独特的商业魅力，即环境魅力、商品魅力、功能魅力等；第四，应有传统与现代相结合的文化气息；第五，必须突出整体协调性和人性化设计，体现以人为本的经营理念。只有这样，一条商业步行街才能真正算得上成功，才能真正成为财富的象征以及展现出商业与文化交融的魅力，而最终成为城市的缩影和名片。结合到鹿鸣青年社区的建设，在以后的持续经营、持续旺场的发展中，需要走好以下“天龙八步”。

第一步：合理的业态功能布局规划

建设一条商业步行街，我们首先想到的是用什么方法吸引消费者来到步行街，如何延长他们在步行街上的消费时间量。要解决这些问题，这就要充分满足消费者多元化需求为核心定位，改变消费者的步行习惯。在易发商业街的建设上，对于功能定位布局和业态分布是否规范合理，则是解决以上两个问题的关键所在。

第一，商业街的功能定位布局。在鹿鸣青年社区的功能定位布局上，要因地制图，各个方面都需要协调和谐，照顾到各个方面的需要和利益。在规划上要做到合理引导人流方向，使街道“通而不畅”———把人流引进去并设法加长其滞留的时间。通过丰富的空间序列和完善的交通系统形成对人流的有效组织，并以多条通道、电梯连接两街一中心及上下空间，形成一个围合式步行商业格局，让顾客在最短的距离里很方便地找到想看的地方，最大程度地加深顾客与步行街的接触，延长人们在步行街上的滞留时间，同时考虑配套设施的建设，如公共厕所、垃圾收集点、演出舞台、绿化景观、街头艺术雕塑、体憩亭或座椅、广告设施等，如果配套设施跟不上，势必造成难以弥补的遗憾，也给商业街管理带来相当大的麻烦。从垃圾桶、座椅、花盆、电话亭到休闲广场，所有细节都要经过精心设计，强调整体风格的一致性，同时，又要通过这种“一致性”展现出“个性”，即该商业街的独特卖点，以吸引消费者来到步行街。总的来说，商业街的各个区域都能形成区域互补和区域互动，提升项目的服务质素，刺激消费者购买欲，引导消费者进行循环消费。同时，要贯彻“以人为本”的原则，综合运用多种手段，创造轻松舒适的步行街购物氛围，构建体现“人文关怀”的城市景观与生态环境。

第二，商业街的业态分布。如何对商业街业态业种进行合理的规划引导，是商业街管理的一大课题，也是规划建设的大问题，因为商业街不管是政府开发还是私营企业兴建，最终都是分散出售或租给中小业主，如果事先没有合理的规划和引导，难于形成商业街的主业和特色，很容易造成商品“千店一面，单调雷同”的局面，并难以形成规模效应，甚至相互影响，而降低整个商业街的档次。在商业街这样一个完整的生态系统内部，各业态必须相互补充、协调发展，这样才能凝聚各业态的闪光点以强化和突显商业街的整体定位。一般来说，商业街的行业结构呈现“三足鼎立”状：具备购物功能的占40%，具备餐饮功能的占30%，具备休闲娱乐功能的占30%。当然，这个结构并非放之四海而皆准的“经典定律”，主题不同的商业街在业态构成上将会形成不同的比重。

第二步：突出优势，形成特色差异点

现在的产品都有同质化的趋向，我们做东西关键就是怎么样找一种差异性。但差异化的东西包括很多方面，例如有环境的差异、建筑的差异、地方文化的差异、人的行为习惯差异等。在商业步行街的建设中，我们就要找出最明显的差异点在哪里，即是要突出其优势所在。

第三步：确定成功招商策略

招商是商业街收益的实现形式，一个商业地产项目运作成功与否就看是否能按计划成功招商。因而，对于商业地产来说，掌握地产商业的招商特点有利于商业街项目的运作成功。而对于所运用的招商策略，是实现商业街赢利的重要步骤，也是实现商业街理想业态组合的真正执行者。与其他商业物业的营销策略有所不同的是，商业街的招商工作不能是被动的接受客户购买商铺，还要对入驻商家的信誉、经营策略、商品质量、公司经营状况等方面的内容进行考察。

鹿鸣青年社区项目位于天津市北辰区光荣道与天平路交口（天津商业大学东门），由程嘉商业管理（天津）有限公司负责项目整体规划营运。项目总建筑面积2.4万平方米，是集美食、娱乐、购物、休闲、办公为一体的综合性生活街区。