民宅办公算盘技巧(看上世纪三十年代一位工薪职员，如何苦心经营实现自己的房地产梦)

上海老房子

周浩泉严格来说算不得富翁，但他确实曾一度致富，虽然与上海诸多富豪比，他的口袋还远未饱满起来。

周的故事有意思的地方在于，作为一名工薪职员，某一天他忽然有了一个发财梦，一番努力之后，这个梦实现了。

1929年，周浩泉33岁，已工作十年。

他在学校学的是土木工程，出学校后，为生活计他做过好几年中学数理教员，后来在一家造纸厂帮同学办厂，所做全与土木没有关系。期间，他帮亲友设计和监造过几栋房子，算是有一点点设计经验，但都是普通房子，实际对上海房地产情况，特别是房屋营造，所知寥寥，完全是个门外汉。

他对造房子有点动心，源于为亲友做房屋设计的经历，他亲眼看到营造房屋利润可以有多厚。作为一名建筑设计专业人士，他当然听说过久记营造厂的张效良、协盛营造厂的张继光等，这些人就是靠营造发了大财。

他的同学，上海竟成造纸厂厂长王叔贤，闲谈时跟他说，上海市面一天天闹得生猛，房地产事业大可做得，你是学建筑技术的，只要肯动脑筋，还怕干不成事？不要怕没本钱，我这爿厂不就是空麻袋背米办起来的？

周浩泉确实有点跃跃欲试了。

此时，他十年工作的积蓄是三四千元，以一家老小在上海的生活成本计算，这点钱只够眼前的温饱。他实际没有可以作为的余资，但王淑贤的话，让他的血有了温度，对于自己的家底，他不怎么在意了。

机会忽然来临。

周浩泉的妹夫陆维岳在美商哈沙德洋行做设计。一天他告诉周浩泉一个消息，在复兴公园北面顾家弄内，有一块里档地皮，东通重庆南路，西出雁荡路，北近淮海中路（只隔一条兴安路），交通便利，闹中取静，很适合建筑住宅。

陆说，这块地皮是一位姓顾的老寡妇所有，她有一个媳妇，也是个寡妇，还有三个孙儿，一家五口，就指望这一块地来维生。顾寡妇有意将地卖掉，拿钱放息度日。

周问，作价多少。

陆说，已有人与其讨价，谈下来每亩2万元。

这个价钱，周浩泉是无力购买的。他说，可以出租么？要是肯租，倒是可以考虑。陆就说，对方只说卖，但你既然有意，何不试试呢？

周浩泉就在毫无把握的情况下，拉着陆一同来到顾寡妇家。

顾寡妇没想过出租的事情，她的本意就是弄点现钱，放银行得点看得见的利息，过点平安日子。周就说，你最稳妥的办法还是租给我造房子，今后每年可收取地租家用，收入不比利息少，租期到了，地皮和房子还都是你的，子孙后代就都有了保障。

这番话说得顾寡妇连连点头，她没想过还有这样的好事，就说第二天给回信。

到了第二天，顾寡妇回话，同意出租地皮。

然后双方很快达成协议，租期20年，租金每年2500元，造面南单间二层石库门房屋八栋，每栋3宅，共24幢。

以市价而言，这对顾寡妇是比较实惠的，因此她同意得很爽快。周浩泉是有意给出这样条件的，因为他听说有人也想租，租期22年，租金每年2400元，双方在22年租期上有分歧才没有谈拢，所以他急于将合同拿到手，其他的事下一步再说。

他事先考察过这块地。地南北长约350英尺，东西宽约46英尺，地形狭长。按照建筑设计的经济原则，应该以面东造30幢单间三层新式住房最合算。但现在他不能说。有些事急不得，时间合适，条件充分，就会水到渠成。

这块地他必须要拿到。

周浩泉就是个普通职工，为什么他要这么执意地租地造屋呢？

他对此想得很明白了。在当时的上海，他觉得自己投入地产行业，正适逢其时，但他没钱，租地造房则至少可以节省50%的资金。

谈到造房，他虽然对地产行情不够了解，但学的是建筑工程，对房子的结构设计是有充分了解的，他可以从最经济的角度，来选择各种木料和一切水电、卫生和五金设备，达到最低限度的造价要求，节省所有不必要的开支。

还有一点，他觉得干什么都不如收房租简单，少麻烦。开个厂要雇很多职工，事务一大堆，各种麻烦都会不期而遇，工人不高兴了，就会罢工，闹得你焦头烂额。但收租就轻松多了，月初或月底跑几趟就行了，没有多余开支，更无风险。

更重要的，他不是有钱人，开厂开店就要借款，但借钱很难，但造房收租、做房地产押款却比较容易，银行钱庄愿意贷款，私人也乐于资助。

他想得很充分，很美。

现在合同到手了，事情正如预料的一样在按步向前，但下一步他要改24幢为30幢设计，能如愿吗？顾寡妇会不会对他的这个欺骗之举大发雷霆，进而终止合同呢？

就算他过了周寡妇这一关，法租界公董局建筑处会同意他的设计吗？他能找到借款人吗？他真能把工程造价控制在最低限度？

周浩泉心里也没有底，他只能一步步试着往前走。

他花了一个星期的时间，将30幢房屋的图纸设计好，两层被改为三层，石库门房屋被改为有矮墙的小花园，带阳台和卫生设备。

接着他制作了一个五颜六色的立体模型，使整个建筑看上去十分美观。

此时已临近春节。周浩泉备办了一些年礼，拿起图样，带着爱人，以春节看望的名义来到顾寡妇家。顾家人被建筑模型吸引，看得十分高兴。周不失时机提出，他改动了下设计，两层变为三层，她们将来就多了6幢漂亮的房子，可以多收不少房租。

顾寡妇感谢不已，说周老板确实用心，房子多了，周老板花费也多了，为表示感谢，她愿意把租金再降点，每年就收2200元好了。

租期可以稍微长点么？

可以，就22年吧。

本来还有些忐忑的事情，由于周浩泉办事得体，设计吸引人心，很轻松就过去了，而且他还得到了不小的好处。

同样被设计打动的还有借款人。

一般上海房地产抵押借款，只有自有的土地才能被人认可。但周找到的贷款人，他的一位亲戚，在看了周的租地合同和设计后，马上同意放款。

当然周给出的条件也是很诱惑人的。

总借款3.6万元，从动工之日起，分五期在四个月内陆续领款。第一期，工程动工，领款20%，即7200元；第二期，墙身做到第二层，领款25%，即9000元；第三期，屋面盖好，领款25%，即9000元；第四期，门窗楼地板配齐，领款20%，即7200元；第五期，水电卫生设备配齐，领余款10%，即3600元。

每期领款前，周会带贷款人到现场视察，其同意后，才会凭借条领取。贷款人有了现场感受，就会明白钱确实用于建造，因而会放心借款。

还款采取还本息按期递减办法，每月还本1000元及利息，利息是月息一分，每满六个月结算一次。从下期开始，本息递减，到第六期（即满三足年）本利全部结清。

借钱的问题解决了，接下来比较头疼的问题是，如何使法租界公董局建筑处认可周的设计。

公董局对房屋建造有一个规定，凡三间毗连式房屋的高度总和，就是从基脚到屋尖不超过38英尺，山墙可只砌10英寸厚；若超过，则山墙要砌15英寸，就是要用三块砖；分间墙不超过32英尺的，底层须砌10英寸厚，二层可砌5英寸厚，否则必须砌10英寸厚。

这个规定主要是防范和限制偷工减料私造三层房屋。

周浩泉打的是最经济的算盘，偷工减料是必然，他既要私造三层楼房，墙壁可薄的地方他不会多花一分钱。所以他得想办法把这个事给对付过去。

图纸检查不会有问题，他做了两套图纸，一套是按三层设计的，自己用；另一套是按房屋建筑章程，照两层设计的，交给建筑处审查用的。

难题在现场查勘。这个也并非没有一点办法。

周通过朋友关系，认识了建筑处高级翻译高静深，由高结识了负责查勘的法籍工程师，请届时他派一名好说话的查勘员。

几度登门送礼后，法籍工程师果然守信，派来了一位年轻的初出茅庐的且没有时间观念的工程师。他开始每天还来两次，找工头问两句话就走，工头受周的指派，找个僻静地方塞给他一卷钞票，此后，他就再也不出现了。

周不仅如愿按照自己的意图施工，把房屋造成既有总弄，又有小花园的新式里弄格局，还突破建筑章程上后墙无余地不能开窗的规定，照样开了朝外窗。他自己对此是非常满意。

整个建造过程，最耗费心力的是控制造价。

当时石库门两层住房的最低造价每幢约800元，每月租金可收20元；三层新式住房最低造价每幢约1200元，每月租金至少可收50元。

周浩泉的原则是，造价必须最低，收益尽可能最高。所以，他每幢住房造价他得千方百计控制在1200元内。

因为房屋为三层，尽管他已适当降低，但总高度必然超过38英尺，照规定大墙要达到15英寸，但周是专业设计人员，清楚很多地方是可以减为10英寸而不致带来安全问题的，此一减省，他节约了大墙1/3的工料成本。

10英寸的分墙，凡是可以减省为5英寸的，都尽量减省，这样省去了1/2的分墙工料成本。

1英寸的楼地板减为8英分，6英寸高的踢脚板改用4英寸......

青砖、红砖用普通货，砌分间墙用旧砖，桁条用桷木代替方子，阳台栏杆用光铁栏杆代替花铁栏杆，其余水电、卫生、五金等尽可能到旧货茶会去淘选半新货和旧货，这样省去了1/3到1/2的费用。

屋面采用严密铺瓦法，包工嵌缝，有漏雨由包工负责修理，既不用屋面板，也不铺油毛毡，只钉一层板条平顶，粉刷厚泥石灰，以防漏水。这一项省去成本不少。

周浩泉也不是对所有的地方都省。

用他的话说，凡是“出面相”的地方，他就十分用心。

正面的清水砖墙，全部刨光，另刷枫粉红颜色，使人看了觉得鲜艳夺目。内墙全部漆成淡黄色；门窗、楼地板全部漆成淡棕色，然后再加上一层带光泡力水。

这样，房客来看，未进门就先有好感，已入门，更感爽心悦目，留连不去。

后来的事情，也果如周所料。房屋建成后，不到一个月，就全部客满。

这样费心的精打细算，周浩泉终于把每幢造价降低到1200元以下，加上人工，总造价没有超出3.6万元。

照估算，他可用三年还清贷款，还可有19年的收租期（造房四个月不在租期内）。每月可收1500元，19年可得34.2万元，除去1/3的地租、地产税、修理费、管理费，以及空租、欠租外，可净得22.8万元。

周计划好了，这笔钱可存入浙江实业银行。该行有一项长期存款章程，一次整存200.64元，10年可得本利1000元，即连本金可翻五倍。如果在19年内，把按月净收的房租陆续分批存入，则到20年期满，便可得五倍于22.8万元的本利总数（因为是陆续存入，故20年存期只能平均作10年存期计算），即可得114万元。

周浩泉因此信心大增。

在这种信心鼓舞下，此后他又建了两批房屋，第二批在后来的长乐路茂名南路东，叫大兴坊；第三批在后来的永年路顺昌路西，取名三兴坊。1938-1940年间，上海人口大增，他与人合伙造了一批租地造物新式住宅。

而早在1931年，他还开设了三兴房地产公司，专门经营房地产收租和设计等业务，承接上海、南京等地的营造工程。

资金充裕后，他受人鼓动，还与人合伙投资开办了天生纱厂与中国惠民银行。

但天生纱厂遭遇日军破坏，损失不赀，荡尽了他手头的积蓄；币值惨跌，银行亏空累累。

抗战胜利后，周重操房地产旧业，但币值悬崖式暴跌，房租不敷开支，周只能靠卖产度日。这种困窘局面直到解放才告终。