办公室成熟技巧(不同发展时期，写字楼运营的不同“手段”)

每个写字楼运营项目都会经历不同发展周期，从规划到招商期、运营期、改造期，到真正的成熟期、稳定期、转型期。

而真正的资管人都知道，随着时代的不断变迁，写字楼的运营方式和手段也在不断发展然而，这些不同阶段并不是在某一时间节点里独立存在，而是互相交织、相互影响的。在不同阶段，楼宇的运营方式和手段也会有所变化。

特别是处于成熟运营期的成熟项目，客户结构调整、升级改造、招商等内容，在同一时期开展进行时，会遇到更多问题，有哪些更好的解决方案呢？我们一起来看一下：

成熟期的写字楼运营项目，出租率控制在多少较合理？

对于写字楼出租率，很多集团领导的最终目标是一致的——100%出租。因为一个写字楼项目，从前期规划，再定位，立项，投入市场，再招商，前期时间成本和资本投入是很大的，所以集团领导希望满租是完全可以理解的。

但在实际操作中，满租未必是好事。如果楼内高品质客户有扩租需求，就没有空置面积提供给对方，结果会导致客户迁址到其他项目内；如果项目内进行部分区域升级改造，满租会让项目处于尴尬境地，客户没有调整工区的空间，办公感受会大幅降低，所以，95%的出租率，对于成熟运营期的写字楼项目是较为合理的。

稳定的写字楼运营期，如何做好客户预警机制？

在稳定期，写字楼运营方需要更加注重客户预警机制的建立。稳定期的写字楼运营方需要建立完善的客户预警机制，通过客户数据分析、租赁合同管理、客户满意度调查、客户关系管理和客户维护等手段，及时发现客户的异常情况和需求变化，为运营方制定相应的应对措施提供依据，提高客户的满意度和忠诚度，保持客户正常生产生活。

当需要预警的时候，基本会在两个月之前采取行动，为自己提前储备客户资源。当然，与客户的密切沟通是非常重要的，为客户提出建设性意见，有助于客户发展，同时也利于写字楼租赁层面上的后期商议。

在规划和招商期，楼宇的关注点主要是吸引租户和提高项目的可持续发展性。此时，运营方需要通过定位和定价等手段来吸引目标客户，并提供灵活的租赁方案和优质的物业管理服务。同时，运营方需要注意项目的可持续发展，例如建筑设计的环保性、节能性等方面。

在写字楼的运营期，客户满意度和租赁稳定性成为运营方的主要关注点。为此，运营方需要建立健全的客户服务机制和物业管理体系，提供全面的增值服务和便捷的租赁管理平台，以提高客户满意度和租赁稳定性。

1. 建立健全的客户服务机制

在运营期，客户服务是非常关键的。运营方需要建立完善的客户服务机制，包括客户投诉处理流程、服务质量评估机制、客户关系管理系统等。通过及时处理客户投诉、提高服务质量、加强客户关系管理等手段，提高客户满意度和忠诚度。

2. 建立完善的物业管理体系

物业管理是写字楼运营的核心内容之一。运营方需要建立完善的物业管理体系，包括安全管理、保洁管理、设备维护管理等。通过提高物业管理水平，提高租户对写字楼的满意度，增强租赁稳定性。

3. 提供全面的增值服务

在运营期，提供全面的增值服务可以提高客户满意度和忠诚度。运营方可以提供多样化的增值服务，如会议室预订、快递代收、企业活动策划等。通过提供这些服务，增加客户粘性，降低客户流失率。

随着科技的不断发展和应用，楼宇的运营方式和手段也在不断变革。此时，运营方需要适应新技术和新需求的变化，积极引进先进的技术和服务模式，例如人工智能、大数据分析和智慧物业等。同时，运营方需要积极响应国家政策和环保要求，提高写字楼的绿色环保和可持续发展水平。

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