办公室权斗技巧(董小姐｜为什么被裁掉的人会是你？)

周末，和几位金牌编剧围桌聊天。他们为了筹备一个关于房地产与资本的大制作，前来寻找案例素材。

要不是编剧朋友们感兴趣，董小姐可能都不会意识到，原来，我们这个行业竟然有这么多好玩的故事。

我从脑海中搜罗了一些曾经挖掘过但从来没有写出来的故事与段子，分享给朋友们。在以严谨以及不涉及八卦为准绳的报道过程中，它们通通是被我丢掉的「金子」。

但是，此刻，它们倒可以找到用武之地。

大家聊得两眼发光。

很多历史上富有节点性的故事，对知名商业人物的评价，贯穿其中的所有交易的幕后细节，此刻都变得有脉搏起来。

作为一名聚焦房地产行业的财经记者，我也是在此刻忽然意识到，与其说，这些年，董小姐关注的是房地产行业与公司模式；不如说，我更关注行业背后每一位鲜活的、大写的人。

人，是公司、行业的重要组成部分，人，是外部环境真实变化的载体。甚至有时候，你能从职业经理人的脸色上判断出他们的公司文化和行业走向。

那么，今天，行业中的人在发生什么变化呢？

这段时间，我有一个特别特别明显的感触。

越来越多的职业经理人喜欢在微信上问我这样的问题。一般都是这么说的：董小姐，你认识的人多，你的人脉圈子广，我要换工作了or我失业了，你能不能帮我引荐引荐新的工作机会？

尤其最近两个月，这种请求非常汹涌。

董小姐虽然不是猎头，但是狮子座爱操心小姐姐的称号也不是平白无故得来，免不了跟大家聊那么几个回合。

感觉很多人真的都挺焦虑的。

你们也看到了，现在市面上有很多写各家公司裁员的报道。今天不聊这个话题，主要是自己有点审美疲劳，裁员不是什么新鲜事了，我既不想放大它，也不想无视它，更不想加剧大家的焦虑。

我看到的现实是，今年以来，职业经理人队伍的确在加速洗牌、淘汰。

对不幸中招的人来说，你可能委屈，你可能不服，但你就是被干掉了。你能做什么呢？首先，心态不能崩，其次，赶紧站起来，继续你的方向，走向下一程。

而我在想，大家有没有思考过这个问题：为什么被干掉的人会是你，而不是他？

每个人的理由会有千千万，但董小姐的观察，你一定会有收获。

一、房地产职业经理人大概可以总结为三类。

第一类是技术派。

这一类人出身于房地产专业背景，一技傍身，身上没有太强烈的某家公司的烙印，而更多具有工具属性，去到哪里都能生存，专业主义至上，甚至过于迷恋专业。

他们中的大多数人不屑于办公室权斗，也很少参与公司斗争。

在现实中，这类人大多组成了房地产公司的中层实干队伍，但很难坐到高位。

第二类是忠臣派。

这类人要么很早就加入公司，要么在老板或管理层起步时就展示了自己全方位投入的能力，忠心耿耿，经过时光的洗涤，他们成为公司文化的底色代言人。不同的阶段，他们在「压舱石」与「改革障碍」两大角色中不断切换，但是，他们始终是公司老板最值得信任的人。

他们把公司当成家，也因此，他们是市场成色不够足的职业经理人。

这类人能够坐到高位，但他们的风险是，被公司同化得越强，一旦人事变故，融入外部环境的能力也会越低。

第三类是权谋派。

这类人善玩权力的游戏（无关褒贬），他们研究怎么管理人，安置人，懂得站队与组队，对如何使用与捍卫权力得心应手。

他们在业务上谋篇布局，有不错的视野与高度。通常他们能够坐到相对高位，有时候，这类人是一家公司管理型人才的别称。

在房地产公司，他们往往年岁渐长，从房地产黄金年代一路走过来，近几年，行业被各种思潮冲击，他们的知识架构与能力体系客观上需要更新。

虽然他们看起来有一点技术派的影子，也有一点忠臣派的靠山背景，但是最擅长的还是刀蜜之术。

但是，三类派别，现在正在起变化。

二、当房地产新时代来临，第三类职业经理人，很可能是被洗牌的重点对象。

为什么这么说呢？

我的理由之一是，房地产资本时代已经在快马加鞭的路上。现在以及不远的将来，金融资本正在房地产行业索取越来越多的话语权。

因此，未来大概率会诞生一批向金融资本效忠的房地产职业经理人。我姑且称他们为金融派。他们会具有更强的财务背景与金融属性，考虑问题更加金融角度与资本偏好，能够解决公司在房地产存量新时代的融资问题，高度顺应资本的意志。

接下来，金融派职业经理人有可能会挤压权谋派的空间，更多取代权谋派，出现在房企当中，占据领导层。

董小姐有一次听说，某大公司CEO曾经在内部会上这样论证过，房地产天花板的存在和融资的重要性。

他的角度挺独特的，这里忍不住分享给大家：

假设该公司年销售额能够做到1万亿，按照首付30%，贷款70%，粗略计算，可以估算高达7000亿元的银行贷款会流入公司。

这种情况会发生吗？

几乎不可能会发生。一年内金融资本以这种惊人的速度流入房地产，概率小之又小，更不要提银行按揭额度够不够的问题了。

所以，房地产一定有天花板，而未来房企融资的问题也需要高度重视。

董小姐以此推算，未来一两年，金融资本以意想不到的形式杀入房地产，不仅会是必然的趋势，而且可能会有明星的案例出现。

如果你不做好准备，你可能是那个要换办公室的人。

三、权谋派让位给金融派，是所谓的「人治」管理型人才没有资本重要。而在这一波裁员中，如果你是技术派，却发现自己也被裁了。这又是为什么？

按照常理，不论行业如何发展，开发商都是需要技术派人才的。

如果身为技术派的你还是被干掉了，只有一种情况可以解释你的立场。

那就是，你是不是过于技术派了。

比如，这几年，房地产市场的主流策略是高周转，标准化，以城市深耕投资为核心，在一个城市战场，主张各业务线都要做，拉长周期，全线占领，而不是迷恋户型或者任何一处单一工种或细节。

技术派往往过于追求专业能力的尽善尽美，而忽略经营的本质，忽视现金流和投资规模扩大的重要性。

这不是你的上司愿意看到的。

说得再现实一些，这也会让跟着技术派一起干的兄弟们，有被老师傅带徒弟的满足感，却少有荷包的满足感。

四、房地产是有周期的，对职业经理人来说，没有永远的胜利者，每个人都会有属于自己的风口浪尖。只不过，它越来越难被预测。

今年以来，不少财务口、营销口和工程口的朋友们发现自己在公司生存地位又上升了一些。

营销被青睐，是因为如今房子不太好卖；工程被重视，是因为前一阵开发商工程质量问题频发，重回重视轨道。

财务口朋友的重要性董小姐就不重复论证了。在这个资本为王的时代，我听说，好些企业的财务线朋友专门去银行门口蹲守求放款，也是很拼很拼了。

有人被重视，就有人不被重视，甚至被淘汰。风水轮流转，谁也别笑谁。

你们还记得前两年，行业热衷大并购的时候，各家公司的投资人才有多金贵吗？时间再往回倒，想当年，客户把户型看得比地段还重要的时候，有开发商恨不能把工匠精神装裱供奉起来。

转头一看，现在又是怎样的光景呢？

五、与其因为被干掉而心寒，因为没被干掉而庆幸，还不如认真思考一个问题：你的核心竞争力是什么？你是否真的不可取代？

想要解决问题的第一步是直面问题的核心，而不是回避它，更不是抱怨和吐槽。

今天的现实是，打算像以前那样，在一家公司待一辈子，甚至混到退休，可能性比你在路边捡到现金的概率还要低。

在这里，董小姐要提醒一些房地产公司的「老臣」，过去认为没有功劳还有苦劳的时代，很可能会过去了。

追求所谓的稳定性和安全感，有时候甚至是一种不自信的表现。温情脉脉的时代过去了，丛林法则再次崭露头角，而适者才能生存，能力实时更新者会活得更好。

之所以这么说，是因为董小姐坚信，没有什么比强化自身更可靠的了，要找到你成其为你的那枚勋章。

当然，这并不容易。

房地产职业经理人群体对年龄的敏感度非常高，很多人一超过40岁，就会感觉到自己陷入了一种尴尬的就业陷阱。

在上有老下有小的年纪，在同僚摩拳擦掌的时候，面对行业未来巨大的不确定性，一种迷茫感和无力感就会升上来，萦绕心头。

最糟糕的情形是你在毫无准备之下被辞退。因为仓促间想要找到下一个同等位子的可能性微乎其微，更不要说想要有所提升，一个萝卜一个坑，坑刚刚为你空出来的机会少之又少。

其次糟糕的情形是，不惑之年，却还没有爬到中层管理者的位置，甚至有比你年轻而强悍的后来者在以火箭般的速度升迁，而你被卡住了，动弹不得，职场天花板正在迅速下沉。

也曾见到过不少，过了所谓的黄金年龄，还在竭尽全力打拼的人，这些人是对得起他们位置的人。

真正的牛逼是去到哪里，都能发光，即使是寸草不生的地方，你也能改变土壤的性状。

真正的勇敢是，你不害怕不确定性。

2018年只剩下最后一个月，祝福所有的职业经理人，在这一年结束时，发现你得到的永远比失去的更多。

PS：你们正在经历什么样的公司变化，来和董小姐聊聊吧~

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