有做过开店选址规划或者商圈调研的小伙伴们可能经常会碰到过一个问题：

如何估算一栋办公楼里到底有多少人，进而计算出目标顾客数量呢？

厦门软件园三期

一个比较直观的思路是蹲守实测，例如在写字楼所有入口蹲点，统计工作日早上8点到10点高峰期的进入人数，时间段可根据当地上班通勤时间微调，就可以得出来一个总数。

第二种思路是使用专门的视频识别或者手机WiFi信号捕捉设备统计，跟购物广场统计客流的方法一样。由于将人工统计升级为了机器统计，这种方法可以大大提高统计的精度和效率，但是设备的采购和安装是个问题。

第三种思路，就是直接从物管公司或者招商部门那里问数据，这取决于人家有没有做过这方面的统计，以及对方回答时候的心情如何。

最后一种思路，就是用建筑面积、人均办公面积、入驻率等数据估算。这个方法比较便捷，尤其是当我们只需要快速得出一个结论，而不需要非常精确数字的时候。

网上关于应该这方面的信息不多，几米君今天就分享一个数据估算的公式：

办公楼人口数量=办公建筑面积*使用率*入驻率/人均办公面积

这个公式并不复杂，需要讨论的主要是参数的取值。

办公建筑面积

一般公开渠道都可以搜索到项目的办公建筑面积，建筑规划许可证或者产权证上的数字相对会准确些，注意要扣除地下车库及配套商业部分的面积。

像一些老旧办公楼或者创意园区实在没有数据的话，可以用办公建筑面积=标准层面积*层数来估算。

使用率

办公建筑面积并不是都是可用的面积，还有入户大堂、电梯厅、过道、核心筒等公摊面积存在，因此计算时必须要扣除这部分面积。

办公楼一般楼层越高，公摊越大，区间值在25%-35%，对应的使用率取值在65%-75%左右。

入驻率

几米君之前写过一篇文章《住房空置率之谜》，介绍了住宅入驻率的一些估算方法，例如数空调外机、数阳台等。

不过，办公楼大多数是玻璃幕墙，空调外机不能外露，也很少设置外阳台，因此观察方法和住宅略有不同。

白天，可以数一数入户大堂里的水牌情况，晚上，则可以看一看亮灯率。

对于较小的项目，可以从上到下走一遍楼层，走马观花也花不了多少时间。

人均办公面积

按照《办公建筑设计标准》，普通办公室每人使用面积不应小于6㎡。

一般来说，办公桌椅占1.4m×1.4m的空间（约1.96㎡），算上半幅走道0.6m宽（约0.84㎡），每个工位的基本需求是2.8㎡，所以人均办公面积的下限大概在3㎡/人左右。机关事业单位国企办公标准较高，科级以下是9㎡/人，可以认为是人均办公面积的上限。

因此，人均办公面积综合取均值定在6㎡/人还是比较合理的。

不过，需要注意的是6㎡/人这个标准是不含会议室、接待室、开水间、储藏室等服务用房的，如果把这些面积也加上，还得要加6㎡-8㎡，这样人均办公面积差不多在12㎡-14㎡。

我们拿一些案例来验证一下这个公式。

福州华润置地中心A座，建筑面积44145㎡，楼高150m（32层），办公室336户，公摊27%。

华润置地中心A座

假设入驻率达到100%，这栋楼总共可以容纳多少人口？按公式计算如下：

A座人口数量= 44145㎡* 73%* 100%/ 13㎡≈ 2478人

华润置地中心A座办公室总套数为336户，户均人口为2478人/ 336户≈ 7.4人

考虑办公室单户面积为75-172㎡，均值在121㎡左右，套内约88㎡，隔2-3个房间 大厅工位，装7-8个人，这个数值还算在合理范围之内。

我们再来看一份产业园区的规划：

厦门软件园三期总规划面积10平方公里，建筑面积860万平方米，规划容纳2000家规上企业，就业人员20万，每年形成2000亿元营收规模。

截止2022年底，软件园三期已建成交付研发楼和公寓楼400万㎡，在建面积200万㎡，还有260万㎡待开发。累计注册企业6800家，入驻员工5.3万人，平均每天约4家企业注册入园。

根据以上信息，不考虑新增供应的情况下，按照目前导入速度，请问软件园三期存量办公楼（已建成交付）何时可以达到95%以上的入驻率？

Step 1:

根据公式计算软件园三期存量办公楼可容纳的总人口数量：

400万㎡*70%*95% /13㎡≈ 20.46万人

Step 2 :

对照2022年底已经入驻的员工数量为5.3万人，入驻率为5.3万/20.46万≈25.9%

Step 3 :

厦门软件园2011年底开始建设，2013年底正式开园，按启用时间9年计算，年均导入率为25.9%/9≈2.87%，因此按照这个速度，软件园三期存量楼宇去化周期为95%/2.87%≈33年，因此至少还需要33-9=24年时间才能达到95%以上的入驻率。

最后必须声明的是，以上估算方法只能说是几米君的经验之谈，分享出来仅供参考，也欢迎业内的小伙伴留言探讨或者勘误。