商办公寓改造衣服小技巧(公寓不是刚需购房者的最佳选择｜城事智库专家谈)

抗疫情、保经济，全球央行又祭起了QE放水的大旗,开足马力印钞救市。在强烈的通胀预期之下，大家买房保值的心又蠢蠢欲动。近期，网上线下房产推盘促销活动像春天的天气一样迅速回暖，住宅、公寓、商铺的关注热度在迅速上升。

有很多年轻朋友，手上钱不多，购买力有限；或者有的朋友已经买了住宅，用完了指标但还想投资房产，于是不约而同地，都把视线放在了小公寓产品上。

商办类小公寓总价不高、很多是精装修交付，最重要的是，很多城市还不限购，表面看契合不少朋友的的购房需求点。但我要提醒大家，40年产权的商办类公寓，在业主权益、持有成本、再次交易成本上要远远劣于70年产权住宅。虽然我自己也持有几套此类房产，但不会向所有购房者推荐，尤其是刚需自住购房者，建议审慎购买。

先说为什么不推荐——

公寓和住宅最明显的区别，就是产权年限不同。住宅的产权是70年，而公寓因为属于商业用地，产权为40年。虽然现在已明确住宅的土地使用权到期后，可自动续期，但商业用房相关政策并不明晰。当然现在大家相信政府会以相应方式保障个人财产，因此倒不需要对公寓年限太过多虑。

但是，商业用地是无法落户的。因此业主无法享受该区域的学区配套，即使你买了名校旁边的公寓，孩子也无法就近入学。

另外，出于楼宇安全考虑，绝大多数公寓不开通天然气，也不能使用明火做饭，所以住户只能使用电磁炉；很多城市还规定商办公寓不能设计阳台，晾晒衣物不方便。

再就是居住成本。标准商办公寓电费、水费、物业费等费用都会按照商业的标准缴纳，生活成本比较高。

如果投资此类公寓的话，还要考虑按揭和再交易的成本影响其升值与交易。正常情况下，住宅可以用公积金贷款，首套房首付是30%，二套房首付是40%；而商办公寓不能用公积金贷款，且首付一般是50%以上。

现在公寓在二手市场不好卖的最大问题是税费。买一手新公寓交易成本不算高，但卖出二手公寓交易费用很高，除了跟住宅一样的契税和个税外，还有一笔增值差额30-60%的土地增值税，这笔税费比较巨大，吓退很多想买二手公寓的购房者，造成二手公寓价格涨幅远远低于同期住宅、交易成功率低——以西安为例，过去6年住宅涨了160%，而公寓涨幅不足40%。

（摄影：华商论坛网友尼康大侠）

接下来，再说说说为什么公寓这么多不足，我自己还买了几套呢？

首先，我买的商办公寓是在苏州园区，满足了我在限购城市置业的需求。

个人来讲我非常喜欢苏州，一直想在苏州有自己的房子，但是苏州也是房产限购政策比较严的城市。而40年产权商办公寓不在限购之列。也就是说，这类不限购的公寓确实能够满足我和同样需求的朋友在目标城市购买房产的目的。现在，包括苏州、广州等热门城市出台文件，公寓业主提出申请，可以批准改为民用水电收费标准，也降低了这些城市公寓生活成本。

其次，苏州的商办公寓租售比较高。

2018年我购买的苏州园区公寓，1.1万一平方，52平的建筑面积购置总价约56万。4.5米层高，房产商做成了2层loft结构，精装修，公寓实际是上下两层80平左右两室一厅。这种结构很多年轻人很喜欢，加上公寓处在商业综合体上方，且可以做公司注册地，不管是租给小公司还是年轻住户，都非常好租。

再看周边的纯住宅，3.5万左右一平方，80平的房子购置价格280万。面积相近，两者月租价其实差不多。您说哪种投资租售比更高呢？

但是，西安的市场情况较为特殊，由于公寓持有、再交易的成本劣势没有被大家充分认识到，所以有些高新、曲江区域的一手公寓甚至比同区域纯住宅单价还高。所以买过来租售比并无明显优势。

综上所述，40年产权商办公寓，适宜于目标城市限购而又有强烈置业需求的朋友；如果公寓价格低于周边纯住宅、或赠送面积巨大使得实际单价低，那这类公寓也适合希望有长期较高租房收益比的朋友投资。。

但希望由小换大、逐步滚动改善的刚需自住购房者，不适宜购买公寓产品。因为虽然您一手拿下公寓的总价低，看上去小面积也满足当下需求，但由于二手交易成本过高，很难出手，以后想卖掉做大房子首付，就很困难了。所以上选，还是寻找同样总价低的70年产权小户型住宅为好。