如何找到心仪的办公空间?一篇文章说清楚！

小团队办公选高格

轻松入驻CBD

高规格显实力

高格办公空间成立于2011年，是国内领先的办公空间服务商，公司致力于为1-100人企业提供时尚、灵活的办公空间

目前已在南京、杭州、合肥、苏州、无锡、徐州等城市成功运营了近30万平米的办公空间，累计服务超过6000家企业，企业规模涵盖国内外大型企业、成长型中小企业、创业型团队等。

2021年中国21个重点城市包含香港的甲级写字楼总体量录得8,787万平方米。未来两年，21个城市合计将有近2,000万平方米的新增供应，约占目前总体量的22%，其中，深圳、上海、广州、成都的未来供应量较为显著，而北京、青岛、天津、大连的未来供应量相对较为有限。

在经济回暖的支持下，2021年成为了中国写字楼市场有史以来需求增量较为强劲的年份之一。头部企业在其中发挥了引领支撑作用，来自科技、金融等领域的企业在全国各个主要城市保持活跃。总体而言，全国甲级写字楼市场需求端的优异表现帮助市场各方参与者大幅度提升信心。

2021年，全国21个重点城市的甲级写字楼租金均有不同程度涨跌幅。整体上相比于2020年租金表现，呈现出租金复苏或租金幅度收窄的趋势。

重磅！！写字楼租赁指南

写字楼分为哪些类型

What are the types of office buildings

01 按产权类别分类

单一产权(大业主)

单一产权的写字楼通常由开发商、企业或机构投资者所持有

分散产权(小业主)

少量的写字楼为分散式产权(小业主)。该类型办写字楼内不同办公单位或楼层的产权由不同业主所持有。

02 按营业形式分类

传统式办公室

典型的供企业员工办公、从事商业经营活动、共享功能设施的场所，按建 筑和配套质量可分为超甲级、甲级、 乙级等多个等级。与服务式办公室和联合办公空间相比，交付后依租户需求可能需要装修且租期较长。

服务式办公室

各项功能齐全，可即租即用。与传统办公室相比，服务式办公室的安排更灵活，适合不同的办公规模。此类模式便于公司迅速开展业务、解决短期租赁的需求。但租户间需共享功能区域，例如会议室、接待区等。

联合办公空间

创业者、自由职业者或为不同雇主工 作的人员为了共享办公设施、观点和 知识，而使用的办公空间。具有租赁 模式多样、租期灵活、成本低等特 点，为租户提供快速扩张或收缩工作 空间的便利优势。在北京，联合办公 空间密集程度***的地区是位于朝阳区的CBD和望京。联合办公空间正在成为众多企业降低企业房地产成本， 满足员工多样化需求的全新选择。

写字楼有哪些等级

What are the grades of office buildings

写字楼并没有明确的等级划分规定，一般根据国际通用标准对写字楼的不同等级指标表现进行梳理。

以下指标仅作为参考，不作为划分写字楼等级的重要标准。

租赁写字楼需要考虑哪些因素

What factors should be considered when leasing office buildings

办公选址

理想的办公室选址及其周边环境和配套设施不仅能提升企业形象，也有助于提升租户和员工对公司的信心，提高工作效率。我们可在这些诸多环节提供专业而深入的建议，协助租户做出较优决策。

面积

员工数量和空间利用方式是决定面积需求的关键因素。随着数字化变革和创新科技，更具弹性、更灵 活的工作方式将逐渐成为主流，越来越多的企业开始将灵活办公模式融入办公空间战略，在“未来办公”的时代，我们将为您评估目前的办公空间利用率，并根据您的业务需求和目标提供定制化的空间优化方案，估算装修成本，供您做出较佳决策。

进度管理

根据公司业务规模和办公空间规划，公司通常需要2-6个月的时间才能完成新办公室的设立。为确保项目的顺利完成，预留充分的时间至关重要。我们的专业顾问将为租户制定时间表，并在多个关键节点提醒租户及时做出相应决策。

预算控制

成本控制是当下各行各业的大趋势。鉴于众多业主不会以标准形式进行报价，我们建议租户谨慎对比各写字楼的租赁意向书。由于写字楼租金会随着市场行情不断调整，我们的专业顾问团队会针对租户需求进行具体分析，推荐合适的办公室。

租赁办写字楼会产生哪些费用

What expenses will be incurred for leasing office buildings

租金:写字楼市场的标准租赁期为3年，通常租金在3年内保持不变。部分业主也可接受 5-6年的租赁期，甚至更长，但租赁期内租金会有所调整。

物业管理费:物业管理费是在租赁过程中除租金外的另一项重要支出，费用通常不可洽谈，一般由业主聘请的物业管理公司收取。

租赁保证金:租赁保证金是为保证租赁合同的履行，租户在合同签订时按应付租金的一定比例付给业主的担保金。租赁保证金通常在租赁合同履行完毕时返还。

装修费:租户所租的办公室如果未经精装修(毛坯交付)，租赁空间的装修费用需由租户承担。

装修还原费:租约期满后，租户需要承担将所租办公室还原至交付时状态的费用。

审批图/装修管理费: 部分业主会收取审批所有装修图纸的费用，包括在此过程中产生的管理费。

法律费用 (若涉及): 租约双方都可能需要承担各自在商谈及履行租约的过程中产生的法律费用。

增值税:增值税税率为租金的5%或11%，费用承担者以洽谈结果为准。

印花税: 印花税为合同总额的千分之一，一般由业主和租户各付一半。

中介费:在新租情况下一般由业主承担中介费，通常为1-2个月的租金，双方可进行谈判文件确认中介费用。

租赁写字楼需要经历哪些步骤

What are the steps to rent an office building

01写字楼租赁进度

1. 确定需求 根据租户实际需求，确定基本筛选条件，如租金预算、所需面 积、大致地理范围等；

2. 市场研究和分析 展开深入的市场调研，实地考察各备选写字楼；

3. 谈判策略和邀约函 就筛选后的若干写字楼与业主分别展开谈判；

4. 租赁条件分析和条款确定 与业主确定租赁条款，签署租赁意向书，并缴付租赁保证金；

5. 审批流程和合同谈判 由租户的法律顾问审阅租赁合同，与业主洽谈并确认合同文本。签署合同并缴付全额保证金和首期租金。注册租赁合同(如 需要)并支付相关税费。

02装修准备、设计

拟定大楼硬件设施的尽职调查方案对写字楼进行硬件设施的尽职调查；

根据需求设计 “装修平面草图”

• 确定办公场所功能需求

• 深化设计方案并与相关政府部门初步沟通

• 选定项目管理团队

• 根据设计要求购置办公家具及其他相关设备

• 施工单位取得相关施工许可证照

03 交付

一般来说，办公场所面积小于1000平方，交付周期为1个月，面积在1000~3000平方，交付周期为1~2个月，面积在3000~8000平方，交付周期再在2~3个月，面积大于8000平方，交付周期大于3个月。

04装修期，项目管理

• 开展室内装修工程

• 确保装修工程符合相关法律法规的要求

• 获取相关政府部门的批文(如需要)

中国写字楼市场一般标准

General standard of China office building market

办公区域面积定义

Definition of office area

租户应留意办公区域的实用面积，以便准确对比备选选项的相关花费高低。

下列为业主常用的定义和概念: