打扫领导办公室技巧和方法(办公楼物业服务方案（综合维修服务方案及管理制度）)

本文摘自办公楼物业服务方案第46-55页，全文共100页，如需全文请文末查看领取方式哦

第五章 综合维修服务方案及管理制度

一、设备维修服务

日常维修服务是综合维修部一项大量而又重要的工作。综合维修部就员工在维修服务中的服务意识、服务规范等提出具体要求并承诺如下：

1、熟悉设备安装位置，建立日检巡查制度

（1）综合维修部门必须建立多方面的信息渠道和监测机制。及时发现设备故障及故障隐患，并予排除。

（2） 建立日检巡查制度，值班人员须按具体设备巡查的要求，依时对所有运行设备检查巡视，以便及时发现问题尽快处理解决。

2、维修服务承诺

与有关部门建立良好的联系，处室及工作人员的报修或设施设备故障可报管理处，也可直接通知综合维修部，统一协调安排。如果紧急的可用电话通知值班人员或综合维修部。综合维修部接到报修单或电话后应该在10分钟内之内派员工到现场，属一般性零修或设备故障应立即排除；涉及到需临时购买配件的维修，向报修的科室解释，并另约定维修时间后，按约完成维修；属复杂故障应立即向公司汇报，由其组织力量或协调公司整体技术力量集中处理解决。并作出具体承诺如下：

（1）实行客户报修电话接待，将报修电话向客户公布。接到报修电话及时记录，并通知综合维修部派人员维修。

（2） 水电急修项目：接报修后10分钟到达现场，1小时内修复；

（3）其他维修项目：10分钟之内到达现场查勘，根据维修项目情况，能立即修复的，当场给予解决；不能马上修复的，按约定时间给予修复；

（4）有偿维修：10分钟到达现场查勘，与客户洽谈，确定维修费和维修时间，按约维修。

（5）做好从接单开始到维修完毕各环节的记录。

（6）维修完毕应要求客户签名确认，并征求满意度。

（7）维修服务应达到：临修急修及时率100%；维修质量合格率99%以上；客户满意率95%以上；有偿服务回访率100%，回访中发现维修质量问题，及时预约整改。

3、维修服务规范要求

要求综合维修部员工到各楼层进行维修保养时，着装整齐，乘搭规定的员工电梯；走路轻盈，维修工作时尽量减少噪音，严禁在公共场所大声讲话喧哗。以免影响办公或休息。到房间内维修时还应注意如下事项：

（1）敲门：接到报修，15分钟内派员工到达现场维修处理。如果要进房间维修，需按门铃或轻轻叩门三声，等待开门。

（2） 介绍：办公室的人员开门或在门内询问，综合维修部员工应首先自我介绍： “对不起，打搅了，我是诚祥物业公司维修人员×××，前来为您服务”。

（3）进门：如果房间内十分整洁，铺地毯，员工应穿好自备鞋套。经室内人员许可后进门维修服务。进入室内步子要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具袋。

（4）铺布：走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布铺在领导、办公人员指定的位置，用于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸的零件直接放在地上。

（5）维修：维修工作中手脚要轻，尽可能减少发出的噪声。实在无法避免时，应事先向领导、办公人员说明，并说一声“非常对不起”。

（6）整理：维修完毕，用自备专用保洁布将设备擦干净，收好维修工具，

将所有散落的工具、零件及杂物等收拾干净，如地面受污染，应负责清扫干净。

（7）试用：请领导、办公人员当场试用设备，证实设备恢复正常运转，并请领导、办公人员在维修工作单签认。

（8） 讲解：必要时向领导、办公人员讲解故障原因，介绍维修保养知识，及正确使用设备的注意事项。

（9） 如实填写维修工作单（包括费用），请领导、办公人员对修理质量，服务态度等进行评价并签名。

二、 设备维修维护范围

（1）维修范围：水电设备、公共设施、设备的维修。主要包括：建筑物内的灯具、风扇、电插座、电开关、水龙头、花洒、洗手盆、大小便器的给排水、木门窗、塑钢门窗、铝合金门窗等。

（2）维护范围：建筑物上下水管道、雨水管；每栋建筑物电力总闸以后全部电力线路；每栋建筑物总水闸以后的供水系统，中央空调系统；建筑物共用部位的楼盖、屋顶、内墙面、楼梯间、走廊、通道、门厅、门窗、电铃等。

三、报修、维修工作流程图

不满意

四、 岗位职责

（一）综合维修部工作职责

1、 负责管理范围内供配电、给排水等公用设施（设施）的运行、保养、检查、维修。

2、 负责对管理处范围内电梯、空调等分包方的保养、维修等工作的监督。

3、 负责管理处范围内电梯、空调的运行操作。

4、 负责管理处所有机电设备备品、备件、维修保养材料的申购。

5、 负责制定所有机电设备的大、中修计划并报批，并参予大、中修计划实施。

6、 负责外委维修的联系工作。

7、 负责管理处范围内所有机电设备的技术资料、档案的收集、建立、整理，交综合管理处保管。

8、 负责三电节能工作，确保电气设备安全经济运行。

9、 负责记录所有机电设备的运行、维修保养、巡视检查。

10、 负责抄水电表数，并作出总表与分表核对记录。

11、 负责所有机电设备台帐的建立，并及时交综合管理部保管。

12、 负责对所申购物品的检查。

13、 负责对装修用水、电的监督管理。

14、 负责为客户提供维修服务。

（二）水电维修工岗位职责

岗位职责：

1、负责对应各种设备的日常管理和维修工作。

2、熟悉设备的运行方式、工作原理、正常操作。

3、负责各设备设施的定期维护保养工作，执行相关维保计划。

4、做好设备的日常巡检工作，防止设备的跑、冒、漏现象，确保设备的正常运行。

5、完成其它临时性工作。

6、不断学习提高自身的工作技能，提高顾客服务质量。

（三）管道工的岗位职责

1、严格按管道维修、保养操作规程，做好管道及配件设备的维护、保养和检修工作，确保各种管道系统运转正常。
2、熟悉消防、办公用水的管道路线，做好巡视，发现问题，及时处理。
3、负责冷暖水系统管道，所有排水系统管道包括消防水龙头、消火栓、泵、厕所卫生设备、雨水管、楼层屋顶水箱、生活水池、阴井、地漏、阀门及辅件的维修保养清洗工作。
4、负责各种管道、阀门及辅件的维护保养。
5、做好各种检修、保养纪录。
6、发挥工作主动性和团队精神，配合部门做好其他工作任务。

（四）配电室岗位职责

1、负责高压电气设备的运行监视及停、送电操作保证安全供电。
　 2、对配电室的开关柜，变压电器室进行定期清扫、维护。
　 3、严格贯彻执行电气规章制度。
　 4、必须了解高压电气设备的运行方式和运行情况。
　 5、及时发现一切危及高压电气设备安全运行的隐患，将事故因素清除在萌芽之前。
　　6、处理突然发生的停电事故。
　　7、办理停电检修工作票，并负责做好一切安全措施。
　　8、正确进行用电记录和电量计算，了解负荷情况。
　　9、对危及安全供电的现象有权制止，并报告有关领导。
10、坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自离岗。

（五）电工岗位职责

1、 负责供配电、水泵系统、电梯等供配电设备的操作、维修、保养。

2、 熟练掌握机电设备的操作规程，安全可靠、按质按量准时地完成维修任务。

3、 负责供配电设备运行的操作、监控、记录。

4、 供配电设备发生异常，及时报告并在主管及班长协助下排除故障。

5、 负责配电消防中心对自动报警系统、监控系统进行维护保养。

6、 牢固树立“安全第一”的原则，认真做好本职工作。

7、 经常检查有无偷漏电及违章线路架设，发现问题及时处理并向领导报告。

8、 负责责任区域内的清洁卫生工作。

9、 负责保管好个人工具、公用工具、检测仪表和电器材料。

10、 负责本岗位用电设备的监护管理。

（六）维修工岗位职责

1、负责公共设施、设备的检修、检查、保养，为客户提供有偿服务，创造一个顺畅、舒适的环境。

1、 遵守公司各项规章制度。

2、 服从管理，听从安排，按时按质按量完成工作，注意安全操作，保证维修质量，尽量让客户满意。

3、 遵守维修操作程序，做到高效、优质、安全地完成维修任务。

4、 努力学习，不断总结经验，提高业务技术水平和服务意识。

5、 对客户文明礼貌，以优质服务为公司创效益。

6、 注意“工完场地清”，节约用料。

7、 发扬主人翁精神，开动脑筋，提出合理化建议，为公司多做贡献。

8、 着装整洁，佩戴工牌，建立、保持公司良好形象。

9、 积极完成领导交办的其它工作任务。

（七）设备运行人员岗位职责

1、遵守公司的规章制度，不迟到早退。

2、严格按安全操作规程执行常规操作项目。

3、服从工作安排，坚守岗位，发生故障时，第一时间到现场处理，保证质量，不推诿，对自己不能处理的故障应及时上报。

1、 加强对管理范围内各种设备进行巡视检查，确保所有设备常处于安全经济运行状态。

2、上班时间不得做与工作无关的事，不得用对讲机谈天。

3、做好值班记录，保持设备现场清洁工作。

五、相关管理制度

公共部位、公共设施修缮养护管理制度

【大厅、堂】

1、对大厅、堂的玻璃落地大门（或不锈钢、塑钢落地门）进行巡视养护： 每周一次

2、落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，无阻滞现象；

3、落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕；

4、落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全安装牢固。

5、对大楼厅、堂内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每日一次

【室内外门锁】

开启灵活，配件齐全，无脱落无残缺： 及时修理

【楼道】

1.对楼道照明、应急照明灯具进行巡检,保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次

2.对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击声，防火门玻璃无破碎。 每月一次

3.对楼道、扶梯进行巡查。 每月一次

（1）扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动；

（2）楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂；

（3）楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖（大理石）无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖（大理石）；

（4）楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。

4对楼面进行巡查： 每季一次

（1） 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的粉刷层及面砖；

（2） 应保持与原墙面色差、材质一致；

（3） 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。

【卫生间】

1.洁具、设施完好无破损,无渗漏水,功能正常。 每周检修一次

2.地面墙面瓷砖及吊顶完好无损。 每月检修一次

3.各扇门启闭灵活。 每周检修一次

4.照明灯具及其它用电器具功能正常无漏电现象。 每周检修一次

【雨污水总管、屋面、外墙】

1.对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　每季一次

2.对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。 每季一次

3.屋面、外墙

（1） 对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。 每年二次

（2） 对屋面女儿墙勘查，墙面无裂缝，灰缝饱满，不倾斜。 每年二次

（3） 对外墙面勘查，保持外墙面无裂缝，装饰墙面砖无起壳脱落，凡因修补墙面所使用的材料应保持与原墙面相一致。 每年一次

【道路、侧石、围墙】

1.对管理区域内路面，侧石进行巡检： 每月一次

（1） 管理区域内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求，路面平整，不绊脚，排水畅通，修补路面接缝严密，无积水、泛水现象；

（2） 混凝土路面不起砂，无脱皮，断裂，明沟不断裂；

（3） 路边侧石平直，保持高低一致无缺损。

2.对管理区域围墙栅栏进行检修，保持铁栅栏无断裂、表面无严重锈蚀。 每年二次

3.油漆铁栅栏。 每年一次

4.检查保养围墙，应不倾斜、不弯凸，灰缝饱满，围墙如有塌陷、倾斜裂缝应及时进行修整。 每年一次

【雨污水窨井、下水道】

1.及时维修、补漏 每周一次

2.对区内雨、污水窨井进行检查、清捞。 每季二次

3.雨污水窨井铁盖除锈油漆（油漆颜色为黑色）。 每年一次

4.疏通管理区域内雨、污水下水道，保持下水道畅通，同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。 每季二次

5.汛期前应对下水道进行疏通，清捞窨井内淤积物。 汛期前一个月

【管理区域内照明路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】

1.夜间应对管理区域内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 每日一次

2.检查照明供电线路绝缘状况。 每年一次

3.检查照明供电控制保护装置功能。 每周一次

【消防栓】

1.检查楼道内、室外消防栓应无滴漏水或损坏。 每月一次

2.油漆室外消防拴。 每年一次

3.检查消防水带应完好无损。 每年二次

4.检查消防阀门无锈蚀应启闭灵活。 每年二次

5.检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。 每月一次

六、设备管理安全制度

【设备人员】

1.登高作业（2米以上）需二人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，并确认扶梯牢固，梯脚防滑。

2.上吊顶需有三人以上操作，一人挡扶梯。二人上吊顶，带好充足电的远射灯、对讲机，戴好安全帽。

3.登高作业时，衣物口袋内勿放重物（如工具等），以免坠落伤人。

4.检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。

5.作业完成后，必须清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人生和设备安全。

6.在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤人。

7.使用电动工具时，需检查接地线及绝缘保护。

8.暗处作业时，如需照明，须使用24V行灯。

9.使用砂轮机时，应确保有防护罩，严禁带手套，切勿用力不均。

10.使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。

11.使用电焊机时，须持证上岗，开具动火证并有人监督，备好灭火机，采取防火措施。

12.在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业时，需有监护人进行指导，应加强现场的通风和照明，以防有害、易燃、易爆等气体伤害人身安全，如有必要须戴防毒面具。作好应急抢救准备。

13.在作污水处理设备转换时，罗茨风机不能停止运行。

七、配电室管理制度

1、负责供电运行和维修的人员必须持证上岗，配电房的值班员必须熟悉电气设备关况、操作规程和有关安全措施，值班员应密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，按时记录，严禁变压器、空气开关超载运行。

2、对配电装置及高压室经常进行巡查，做好每日巡视记录，发现问题及时上报工程维修部主管、管理处及公司综合维修部。

3、供电线路严禁超载供电。配电房内禁止乱拉乱接线路，在夏季供电高峰时，应按负荷的需求进行配电。

4、供电设备由专职人员负责管理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工禁止操作。值班员必须做好值班记录，认真执行工程维修部交接班制度、报告制度。

（1） 停电检修时应提前向相关部门发出停电通知单，恢复送电时，在确认供电线路正常，电气设备完好后方可送电。

（2） 配电房内设备及线路变改，要经公司综合维修部同意，重大变改，要上报公司领导批准。

（3） 配电房消防设施应确保完好，保证应急灯在停电状态下能正常使用，并有手持式气体灭火器，做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，注意防止小动物进入，无关人员禁止入内，外来人员须经允许可方可进入。并做好登记工作。

（4） 加强日常维修、检查，保证配电房内公共照明显示灯等设备。

（5） 配电房设备的倒闸由值班员二人进行，一人操作，一人在旁监护，严禁二人同时操作，以免发生错误。

（6） 突发性停电事故应及时向用户作出解释。

（7） 经常保持配电房地面及设备外表清洁。

八、安全操作制度

为了确保设备、人身安全，特制定本制度

1. 严格执行工作票制度，工作许可制度，工作监护制度，操作票制度严禁无票、共票工作。

2. 严禁约时、电话停送电，遇紧急情况时，可先停电后补办票。

3. 停电检修作业时，应先停电，验电无误后再放电，安装接地线、装设遮栏隔板，悬挂标示牌。

4. 一切现场均须有安全措施，交待要认真，严格按安全规程办事。

5. 工作人员有权拒绝违章指挥。

6. 严禁酒后工作。

九、报告制度

为使设备管理有序，确保设备正常安全运行，特制定本制度。

(一) 下列情况报告班长

1、主要设备非正常操作的开序、调整及其它异常情况。

2、设备出现故障或停机检修。

3、零部件更换及修理。

4、运行人员暂时离岗。

5、维修人员的工作去向。

(二) 下列情况报告工程维修部主管

1、重点设备非正常操作的开停、调整及其异常情况。

2、重点设备发生或停机检修。

3、系统故障及检修。

4、重要零部件更换及修理。

5、工具、备件、公共维修材料领用。

6、员工加班、调班、补休、请假。

7、与上级及外协联系。

(三) 下列情况报告项目经理和公司综合维修部

1、重点设备发生故障或停机检修。

2、影响整体运行的设备故障或施工。

3、重点设备主要零部件更换及修理、外委维修。

4、系统及主要设备的技术改造。

5、员工一天以上的请假，班长以上员工的补休、换班。

十、公共照明节能管理制度

（一） 目的

对公共照明进行管理，实现安全用电和节约用电。

（二）公共照明包括

1、室外道路灯、围坪灯、草坪灯等；

2、地下室照明；

3、消防通道；

4、走道照明；

（三）公共照明由管理处维修部维修保养

1、检查导线是否松弛；

2、检查导线绝缘是否老化、损伤、各控制开关是否完好；

3、检查各接头是否牢固、紧密、有无过热现象；

4、检查支持手是否完整、松动；

5、检查灯泡、灯管、灯具是否损坏；

6、维修巡视人员巡视各照明区照明情况和秩序维护巡楼人员训楼时反馈各照明区照明情况，发现常是不亮、昏暗、光闪等异常现象需立即排除。

7、以上检查中发现的问题能处理的及时处理，处理不了得做好记录并上报。

（四）节约用电

1、合理安排照明度，杜绝常明灯现象，对长期没有修复的长明灯追究责任人责任。

2、消防通道和住户走道照明用声控开关控制。

3、爱护公共照明实施人人有责，损坏公共照明设施者加倍赔偿。

十一、事故处理规程

1、目的

确保及时正确处理设备事故

2、适用范围

适用于设备事故发生的抢救处理。

3、内容

（1）管理处工程维修部值班人员应按规定正确操作、维修保养机电设备，当事故发生时，应采取必要的措施防止事故扩大，事故发生后，责任人应在事故分析会上详细叙述事故发生经过。

（2）管理处工程维修部主管应加强对工程维修部工作人员的技术培训，督促员工按规定操作、维修保养机电设备，工作指导、检查监督。

定期巡视各机电设备，设备事故发生后，应及时赶到现场处理，并实事求是组织工程维修部设备事故分析会，并将《事故分析报告》提交公司综合维修部。

（3）管理处主任应加强对工程维修部的管理力度，及时主持召开事故分析会，并在《事故分析报告》上签字。

（4）公司综合维修部应对各管理处工程维修部的工作加强指导，大力提高工程维修人员的素质，消除设备隐患；当设备事故发生后，应及时组织公司的事故分析会，界定事故原因、责任人、处理措施、改进及防范措施，并将《事故分析报告》提交公司领导批准。

十二、设备故障维修规定

1. 目的

对设备故障维修进行管理，保障设备维修质量。

2. 适用范围

适用于所有机电设备故障维修。

3. 责任

（1）小故障由工程维修部负责维修

（2）比较大的故障由公司工程组织维修或外委。

（3）总经理负责外委维修的审批。

4. 程序

（1）运行值班人员在巡视检查中发现的小故障如螺丝松动、保险丝（芯）熔断，指示灯泡烧坏等，值班人员在当班内处理好，并记入记录内。

（2）值班人员不能解决的故障由工程维修部组织维修人员进行修理，并做好维修记录。

（3）工程维修部不能解决的故障，由公司综合维修部组织全公司力量协助维修，管理处做好维修记录。

（4）本公司由于人员和设备所限不能处理的故障，报请公司总经理外委修理，管理处维修参与，修好后公司综合维修部组织验收和试运行，工程维修部做好维修记录。

十三、公共设施维修养护管理

1、建立巡视制度。每天上下午两次巡视水电及公共设施。巡视内容：
（1）检查公共排污、排水管道有无杂物，发现后做好记录，落实清理工作。
（2）检查路灯及楼梯照明是否正常，发现问题及时进行维修。
（3）检查有无损毁公共设施，包括门窗、桌子、室内照明、电线等，如有上述情况，立即进行维修，如属人为破坏，立即进行制止并视破坏情节轻重报校方后给予一定的处罚。
（4）检查各类管道电线有无破损、断裂、生锈等情况，一经发现立即进行维修并做好记录，保证各类管道电线正常使用。
（5）检查大门、围墙等设施是否完好。
（6）配电部分电缆沟（竖井）无水渍、杂物、鼠害，楼层配电箱外观美观、完好、清洁、开关运行无影响等。
2 、楼内所有维护不大修、更新换旧以及新投入设施项目的费用由甲方投入。

十四、维修人员行为规范

1、按时上下班。上班时间统一着工装、佩戴胸卡，精神饱满，举止得体。

2、负责维修人员的任务分配、考评和管理，监督、指导其完成各项维修工作，有建议辞退不称职员工的权力；对维修人员的调、换班期间所发生的责任事故负责；对新录用的员工要进行认真考察、培训。

3、每天接到办公楼、楼的报修单或报修电话后，根据工作情况及时安排维修，做到“水不过天，电不过夜”，不得以任何理由推诿、拖延。

4、服从管理处主任安排，保质保量完成各项维修及其它临时性工作，不得以任何理由怠工、敷衍。

5、全面掌握办公楼的各种物业情况，包括水、电、暖设施、消防设备、家具等；每周必须定期对所分管的设施状况，特别是用电设施进行巡视。

6、严格管理各类维修材料及维修工具，杜绝假公济私、浪费等现象。

7、及时并如实向管理处主任、仓库保管员提交维修材料计划，并对使用的到维修材料的质量予以监督、检查，提出合理建议。

8、负责对维修人员进行安全教育，防止工作中发生安全责任事故。

9、自觉接受管理处主任及管理员的工作监督，督促维修人员及时改进工作，杜绝投诉。

10、服从管理处安排，完成管理处交给的其它工作。

十五、电工日常巡检工作制度

1、每天当值电工上班后，对整个大楼、照明灯具、电器具、楼层配电柜进行检查，如发现楼层或楼梯间有未关的灯具随手关闭，节约用电，但需保证合理的照明。
　　2、如发现灯具及其电器具损坏或有故障时，及时维修、更换或排除，如暂无备品、备件须及时申购及时更换、维修，不得延误、影响正常工作。
　　3、如客户需延时使用灯具、电器时，当值电工应作好交班记录，及时通知下一班电工关灯或切断电源。
　　4、值班电工应定时巡查主楼高低压配电室、暖通空调、主机水泵管道，发现问题及时处理。
　　5、值班电工应对晚间客户用电故障及大楼内发生的电气故障进行及时处理。
6、如有装潢综合维修队施工，电工应确保楼层安全用电，并保证施工现场安全。
　　7、定期检查和清扫配电柜，并有确实的安全防范措施。
8、所有维修电工与值班电工巡查都必须记录，对所更换灯具、电器具等，也必须有明确记录，每月进行统计。

强电工作程序及标准

项目

程序

标准

高

低

压

室

巡

视

检

查

高压柜指示灯电显装置

应明亮一致,不闪烁,每班检察两次

10kv电压表电流表

电压三相应一致变压器电流不超过72A,进线电流不超过150A,每小时检察一次

高压柜及低压出线柜

不应有放电声及异常声响、异味每班检察一次

中央信号屏及蓄电池

光字牌亮，仪表指示，每班查一次

小母线电压绝缘监察

直流210~220V，切换绝缘不应有接地显示

事故预报及报警回路

警铃响，电笛鸣，每班试1次

闪光回路检查

指示灯断续闪烁，每班试一次

KK开关装置及指示灯

分合闸装置应与模拟板一致，红绿指示灯与位置对应

变压器温度显示仪表

不许超过100℃（中相），每班切换检查一次

变压器高压接头

清洁，不松动，无闪烁、无放电现

象，无裂纹，无爬电现象

变压器声音

声音均匀，无爆裂放电等异常声响，无异味

变压器出线及分接头

连接可靠，无放电声，无过热现象

接地装置检查

接地极与地线联接可靠有效，每年一次

接地极

接地电阻≤4Ω，每年一次

避雷器试验

23kV，每年一次

变压器绝缘电阻，高压电缆遥测电阻

≥450MΩ，每年一次

移相电容遥测绝缘

≥1000 MΩ（对地绝缘），每年一次

电容器运行

电压不超过额定的1.1倍，电流不超过额定的1.3倍

电容器室温

±40℃

高低压配电柜

每年清扫1～3次

直流蓄电池阻,发电机电瓶组

每年大修(充放电)一次,每月补液检查一次

低压ME开关,低压DW开关

运行无噪音,接触良好,触头无严重烧蚀,分合可靠灵敏,每年检修一次

低压母联开关

自投准确,不误动作,过流闭锁不自投

各低压开关柜接线

接触良好,无过热现象,导线与金属地面距离≥10mm

低压母线排

紧固可靠,无振动,无松动,无过热现象,带电间隙≥10mm

CT PT

CT联接可靠,不应开路过热

PT联接可靠,不应短路过热

启动190kW电机

变压器负荷超过1kA不许启动,启动前须空动试验检查,不许带负荷启动

抽屉开关送电

将开关插入合闸位置后应将锣杆退回半圈,绿灯亮,合闸后红灯亮

换开关

插座

面板

完整端正,插座距地1.8m,开关距地1.4m

接线

牢固可靠,接线端子不得压裂,导线不得压伤,不得裸露

螺钉

齐全、紧固稳定可靠

换灯

灯泡

不能漏气，头部不能松动。电压及功率要与线路匹配

灯口

螺口部分与顶芯不得相碰，压接螺丝要紧固

检修

电动机

端盖

完整不应有裂痕，轴承座不应有磨损

轴承

转动均匀平稳无噪声，润滑油脂不应加太多，2/3为宜

定子铁芯

无严重过热，无明显扫膛痕迹，无毛刺，无油污，不应松动

定子绕组

浸漆均匀，排列整齐，绝缘可靠，导线不能划伤，不得有接头

转子

铁芯完整与轴应为过渡配合，无划伤无断条，鼠笼完整，动平衡未破坏，扇叶齐全，轴无磨损

机座

完整无裂痕，接线端子盒密封严，端子斑牢固可靠，无碳化

扇叶、扇罩

完整齐全，不打滑，无卡死，卡圈无变形

皮带轮

完整并与轴滑动配合，键槽配合适当，轴轮结合不小于2/3

照明

配电盘

检修

盘面

整洁、门轴灵活，关闭严密

芯面板

严密完整，与开关间隙不大于2mm

盘芯母排

联接可靠，无过热现象，间隙不小于10mm

开关

接线良好，端子无氧化，无碳化现象灵敏可靠

零端子排

与地绝缘，各分支线与零排压接可靠零线刷锡压接

地端子

与金属外皮有效联接，螺丝牢固可靠

动力柜

检修

开关电缆负荷

载流量保护整定，严格执行济南地区电机设备安全运行规程

接触器，继电器

无碳化，无灰尘，触头无烧蚀，铁芯无振动，无粘连，分合可靠

热元件

按负荷的1.1倍整定，完整联接可靠，环境温度小于35℃

端子板

完整牢固可靠无锈蚀，无氧化，接线整齐，无碳化

指示灯

完整有效明亮一致，绿（停），红（运行），黄（过流）

按钮

完整可靠牢固，无锈蚀、无氧化，绿（开），红（停），

电压、电流表

定期校验

给排水工作程序与标准

项目

程序

标准

消防系统

巡视

1. 高低消防喷洒泵房管道压力是否正常

2. 水泵、管道有无滴漏

3. 稳压泵压力是否正常，运行节门是否全部打开

4. 认真填写记录、巡视人、时间、地点、压力

1. 以上1-4项内易出现异常通知领班

2. 如电器自控出现故障由领班通知有关专业

3. 每班巡视3次

集水坑

巡视

1. 认真填写巡视记录

2. 检查潜水泵是否1台自动、1台手动、自动排水是否正常

3. 水泵排水钢丝橡胶管是否破损

1. 每班巡视3次

2. 如水泵不排水或胶管坏通知领班

3. 电器出现问题由领班通知电工专业人员

污水箱

巡视

1. 污水箱漂浮物厚度

2. 手动、自动是否正常，手动排水是否正常

3. 水泵运转是否正常，有无杂音，油位是否在油线内

4. 室内有无溢水情况，水泵有无滴漏

5. 填写巡视记录

1. 每班巡视3次

2. 水泵缺油随时添加

3. 出现电器和自控故障，应及时通知领导

4. 污水箱漂浮物过厚，主管通知有关单位清理

水箱

巡视

1. 生活水库供水区水箱水位是否在正常水位

2. 生活水泵运转声音是否正常，有无杂音

3. 室内管道、水泵有无滴漏

4. 认真填写供水区水箱间运行记录

5. 检查紫外线灯管是否全亮

1. 出现异常通知领班及时解决

2. 如供水区水箱溢水通知领班和综合维修部值班电话，及时通知自控专业人员

机修程序与标准

项目

程序

标准

机械维修

接到保修工作单

在5min内带好工具到达工作现场

维修

1. 问清设备故障原因

2. 切断电源，挂上提示牌，做好围档，排除故障

收尾

机器修好接通电源，空载试机正常，交操作人员

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