入楼办公技巧(分享||物业接管入伙全套方案)

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LG-01 楼 宇 接 管 验 收

LG-02 楼 宇 接 管 工 程 验 收 程 序

LG-03 新 接 楼 宇 的 入 伙

LG-04 楼 宇 验 收 中 发 现 问 题 的 解 决 办 法

LG-01-01 楼 宇 建 筑 接 管 验 收 记 录 表

LG-01-02 楼 宇 给 排 水 接 管 验 收 记 录 表

LG-01-03 楼 宇 电 气 接 管 验 收 记 录 表

LG-01-04 公 用 机 电 设 备 验 收 单

LG-01-05 公 用 建 筑 、 小 型 设 施 验 收 单

LG-01-06 室 外 给 排 水 验 收 单

LG-01-07 楼 宇 接 管 验 收 移 交 工 程 资 料 清 单

LG-01-08 入 伙 收 楼 记 录

LG-01-09 接 管 验 收 记 录

LG-01-10 工 程 质 量 问 题 转 呈 单

LG-01 楼宇接管验收

1.0 目的： 确 保楼 宇 住、 用 的安 全和 正 常使 用 功能 。

2.0 适用范 围 ：对 新接 管 楼宇 的 建筑 、装 修、设 备等 方面 的 验收。

3.0 内容：

3.1 接管验 收 条件

按 地 产 商 （ 或 业 主 委 员 会 ） 对 物 业 管 理 公 司 的 委 托 合 同 ， 和国家 建 设部 有 关规 定，在楼 宇 验收 全 部 合格 的 基础 上，物 业 公司 代表全 体 业主 以 满足 住户 正 常居 住 功能 为主 要 内容 的 再检 验。

3.2 地产商 需 向物 业 管理 公 司移 交的 资 料清 单 如下 ：

注：对于 原 有已 入 伙的 物 业，地产 商 应在 物 业公 司 验收 楼宇的同 时 ，移 交 楼 宇 资料 给 物业 管 理公 司；对 于新 的 物 业，地产 商 在楼宇 资 料报 交 市建 筑档 案 馆的 同 时 ，也 应移 交 一份 给 物业 管理 公 司存档 。

3.2.1 产权 资 料

a.项目 批准 文 件；

b.用地批 准 文 件；

c.建筑 执照 ；

d.拆迁安 置 资 料；

3.2.2 政府 验 收合 格 资料 ：

a.工程 竣工 验 收证 书 ；

b.消防工 程 验 收合 格 证；

c.市完 善配 套 办公 室 小区 综 合验 收合 格 证书

d.用电许 可 证 ；

e.供用电 协 议 书；

f.用水审 批 表 、水 费 收缴 合 同书 ；

g.卫星地 面 接 收设 施 许可 证 ；

h.电视共 用天 线合 格 证；

i.电梯使 用合 格证 。

J．供 暖 系统 验 收合 格证 ，（ 电 话由 市 有 关公 司 负责 维 修保 养及 验收。）

3.2.3 工程技 术资 料

a. 建 筑 、 结 构 、 设 备 、 附 属 工 程 及 隐 蔽 管 线 的 全 套 图 纸 等 工程 的 全 套 竣 工 图 纸 及 各 类 公 共 设 备 使 用 说 明 书 、 调 试 报 告等。

b.地质勘 察 报 告；

c.工程 合同 及 开、 竣 工报 告 ；

d.工程预 决 算 分项 清 单；

e.图纸会 审 记 录；

f.工程设 计 变 更通 知 及技 术 核定 单 (包 括质 量 事故 处 理记 录 )；

g.隐蔽工 程 验 收记 录 ；

h.沉降观 察记 录及 其 沉降 观 察 点 布置 图 ；

i.竣工验 收证 明书 ；

j.钢材、 水 泥 等主 要 材料 的 质量 保证 书 ；

k.新 材料 、 构 配件 的 鉴定 合 格证 书；

l.水、电、空 调 、采 暖、电 梯等 设 备及 卫 生洁 具 的检 验合 格 证书；

m.砂浆、 混 凝 土试 块 试压 报 告；

n.供水、 供暖 管道 的 试压 报 告；

o.机电设备订购合同、单台设备的说明书、试验记录及系统调试 记 录

3.2.4 房屋 产 权籍 资 料

房屋产 权情 况清 册 ，共 同 部位 、共同 设 施设 备 的产 权情 况、数量 、 分摊 原 则和 分摊 系 数。

3.2.5 其他 资 料（ 六 图二 书 ）

a.按 1/1000 比例 尺 的现 状 图

b.规划总 平 面 图

c.道路 规划 图

d.竖向规 划 图

e.市政设 施 管 网综 合 规划 图

f.绿地规 划 图

g.居住小 区 的 详细 规 划说 明 书

h.环 境预 评 价书

i.环 境影 响 报告

3.3 楼宇接 管 验收 程 序：

3.3.1 发展 商 （业 主 委员 会 ）通 知物 业 管理 公 司接 管验 收 。

3.3.2 验收 前 两周

分 公 司 向 发 展 商 索 要 交 接 项 目 的 质 检 合 格 证 、 消 防 验 收 合 格证 、设 计 说明 、设 备 清单 、平 面图 以 及 特殊 设 备的 有 关资 料（设备安 装 说明 、设备 验收 说 明、使 用说 明等 ）送交 工 程部 及机 电 公司或 电 梯公 司。具 备条 件 的分 公 司应 在 15 日内 签 发验 收 复函 并约定 验 收时 间 ；工 程 部 负 责 组 织 安 排 专 业 工 程 师 、 机 电 公 司 、 电 梯 公 司 对 该物业 及 有关 设 备资 料、图 纸进 行 察看 研究 。必要 时，组 织 有关 人员开 会 研究 ；机 电 公 司 、 电 梯 公 司 、 分 公 司 维 修 班 对 该 物 业 及 其 有 关 设 备资料、图纸进行察看研究并针对该物业及其有关设备的具体情况， 组 织、 布 置人 员参 加 验收 工 作。

3.3.3 验收 前 一周

分 公 司 应 联 系 发 展 商 决 定 时 间 安 排 公 司 内 部 有 关 人 员 参 加 的预验 。以使 参 加验 收人 员 做到 心 中有 数，合 理安 排 验收 工作 ，避免漏 验 和误 验 。工 程 部 参 加 验 收 工 作 ， 调 整 验 收 工 作 程 序 并 通 知 机 电 公 司 、电梯 公 司、分公 司 验 收工 作 程序 以 便安 排人 员 和工 作。必 要 时组织机 电 公司 、 电梯 公司 、 分公 司 有关 人员 一 同参 加 预验 工作 。

3.3.4 正式 验 收工 作

分 公 司 与 发 展 商 联 系 ， 在 确 认 验 收 对 象 具 备 验 收 条 件 后 ， 确定正 式 验收 时 间。 通知 工 程部 安 排验 收工 作 。工 程 部 会 同 分 公 司 、 机 电 公 司 、 电 梯 公 司 组 织 有 关 人 员 一 同参加 正 式验 收 工作 。对房 屋 质量 、使 用 功 能及 外 观质 量 初步 检查 ，在此 ， 主要 对 设备 采取 抽 样方 法 进行 功能 性 验收机 电 公 司 、 电 梯 公 司 、 分 公 司 维 修 班 对 设 备 100%进 行 检 查并记 录 。分 公 司 对 初 步 检 验 中 发 现 的 问 题 ， 约 定 期 限 由 移 交 人 负 责 整改， 并 商定 时 间复 验。由工 程 部组 织 有关 人员 进 行复 检 。

3.3.5 经复验移交人对初检中发现的问题已整改完毕（或已有双方认可解决方法），工程部会同分公司、机电公司、电梯公司组织有关人员应一同在合同规定的接管日期前７日签署验收合格、同意接管凭证。公司工程部、分公司以及专业公司均需在验收单上签字。

3.3.6 对 于新 楼 宇 的接 管 ，在签 署 验 收合 格 、同意 接 管 凭证 时 ，应向 建 筑 商 说 明 ： 在 保 修 期 结 束 时 ， 应 在 取 得 物 业 管 理 公 司 认 可 后 才向建 筑 商支 付 保修 金。

3.4 楼宇 质量 与 使用 功 能的 检 验

3.4.1 检验 标 准 ：

参照建设 部 ZBP30001－90 标准 执行 及 达到 业 主合 理要 求 。

3.4.2 质量 及 功能 检 验程 序 ：

a.楼宇 接 管前 的 质 量检 验 ：

根 据 设 计 要 求 ， 每 栋 每 层 每 户 逐 个 房 间 按 设 计 要 求 清 点 物 件 及进行 外 观检 查 。

①确定物 件 数 量是 否 符合 ；

②外观上 有 无 人为 损 坏；

③房屋建 筑 或 屋内 物 件有 无 明显 不符 标 准要 求 。对新 楼 宇的 接 管，此程 序 的检 验 由发 展商 、承建 商 的 代表与物业公司人员三方共同进行现场检查，将检查结果整理后返回移交人进行整改，分公司负责对整改后项目进行验收。对于旧楼宇的移交，应由发展商（业主管委会）与物业公司两方共同进行现场检查，将检查结果整理后，双方共同探讨解决办法。

b.对于 新 楼 宇,根 据检 查 结 果 ， 分 公 司对 检 查 合 格 的 房 屋接 管 钥匙 ， 对 仍 存 在 缺 陷 的 房 间 等 整 改 好 后 再 接 管 钥 匙 。 对 于 旧 楼 宇 ,在 双方 对 如 何 解 决 缺 陷 问 题 达 成 协 议 后 ,分 公 司 接 管 钥 匙 。 分 公 司 对 接 管了钥 匙 的房 屋 承担 保管 责 任。

c.业主入伙接收物业时，分公司人员陪同业主对房 间设施进行全 面 细致 的 质量 检查 ，对发 现 的缺 陷进 行 登记 。对于 新楼 宇 ，由分 公 司 整 理 后 送 交 发 展 商 （ 地 盘 ）， 并 督 促 承 建 商 逐 项 返 修 ， 分 公司（ 业主 ）复 检 认 可后 消 项。对于 旧 楼宇 ，根 据 达成 的 协议 对 提出的缺 陷 进行 整 改。

d.对于在 一 年 保修 期 内的 楼 宇 ，业主 在 使用（ 或 维 修工 工 作）过程 中 发现 建 筑施 工或 产 品质 量 上的 缺陷 ， 经分 公 司查 验证 实 后 ，报告 发 展商 （ 地盘 ）派 人 更换 或 返修 。e.保 修 期 结 束 后 ， 根 据 承 建 商 的 保 修 情 况 向 发 展 商 （ 地 盘 ）建议 保 修金 的 支付 。

3.4.3 公共 配 套设 备 的验 收 ：

a.每栋高层楼宇应有 能 直 接 观 察 进 出 口 大 门 内 外 的 保 安 值班室 。值 班 室内 应 有电 话、与 住户 相 联系 的 可视 对 讲系 统、可监 视大 堂 门 前 及 电 梯 轿 厢 的 闭 路 电 视 监 控 系 统 、 照 明 设 施 及 卫 生 洁 具等。

b.每 栋 高 层 进 出 口 处 有 可 锁 的 、 带 各 单 位 明 显 标 志 的 信 报箱。

c.有 符合 市 交 通管 理 局要 求 的汽 车停 车 场。车 场内 有交 通 设施标 志 及值 班 岗亭 、电 动 道闸 、减 速坡 ；并 有 符合 要 求 的 消防 设 施及排 水 设施 。

d.同楼 宇 管 理 相适 应 的分 公 司办 公用 房（包 括 办公 室、财 务室、 会 议室 、 接待 室），业 主 委员 会 办 公用 房 。

3.4.4 接管 验 收资 料 的保 存

a.工程 部 对涉 及 政 府批 文、工 程及 配 套设 施 政府 机 构验 收合格 证 书 、大 型 机 电设 备 和成 套 设备 的接 管 验收 单 、资 料交 接 清单等重 要 资料 进 行保 存。

b.各分公司 (或 专 业 公 司 )对 属 于 各 自 管 辖 的 公 共 建 筑 及 设备的 使 用说 明 书、产品 合 格证 、竣工 资料 以 及楼 宇 内部 土建 、给 排水、 电 气等 室 内接 管验 收 记录 进 行保 存。

3.5.接 管验 收 记录 ：

3.5.1 楼宇 建 筑接 管 验收 记 录表

3.5.2 楼宇 给 排水 接 管验 收 记录 表

全套物业接管入伙全套方案如下：

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