办公室运营技巧和方法(写字楼投资价值与运营思路)

写字楼的运营管理在当下已经是一个十分热门的话题，在住宅市场持续疲软的情况下，很多投资客开始瞄准写字楼的投资。

个人投资者：购买一套或者多套写字楼单纯的依赖出租来获得回报。这种情况是较为普遍的，因为写字楼的出租回报率较住宅来说是高的，以南京南站附近的写字楼来说，平层写字楼的单价在1.65万-1.9万，以一套100平米的写字楼而言总价在170万左右，但是出租价格一年能在10万 ，所以相对于住宅来说回报率是高很多。

企业投资：企业自己整栋购买或者整园区购买，通过专业化的物业服务、企业服务、金融服务等提升附加值，比个人房东来说要更专业、更稳定。

许多开发商都在打造自己的写字楼项目，都在想如何让写字楼发挥最大的价值，也都在做各种尝试。很多人对写字楼运营管理这个概念还是比较模糊，甚至还有一些人认为就是出租房屋，实际上这是非常错误的观点。事实上，写字楼运营管理不仅仅是出租房屋这么简单，它还包括物业管理、客户服务、办公活动等等一系列的内容。这里面有很多环节和细节需要运营方来做，也有很多活动可以让租户来参与。

对于一个写字楼项目来说，有三种运营模式：出租运营、自持运营和托管运营。不同的模式会带来不同的效果。

1.出租运营

出租运营也就是我们通常说的“开发商卖房”，一般都是把写字楼卖给开发商，然后由开发商自行管理出租。这种运营方式下，开发商最大的目的就是想着尽快收回投资成本，回笼资金，所以对于物业管理、服务水平等方面的要求都不会太高。在这样的运营方式下，租户的体验一般都是最差的，也无法对写字楼进行充分利用。

一般来说，开发商销售完房子以后就将项目交给专业的公司进行运营管理，这就是最原始的出租运营方式。

2.自持运营

自持运营是指开发商自己持有物业，自己进行运营。在这种模式下，开发商在前期建设完成以后，就会进行招商，根据市场的情况来决定后续的经营策略。自持运营也分两种方式：一种是将部分物业出售给其他投资者；另一种是将整个项目作为自持物业来运营。在这种情况下，开发商可能会获得很大的收益，也会使自己的品牌得到提升。

3.托管运营

托管运营指的是由专业的运营公司进行管理，这种模式也是当下非常流行的一种运营方式。通常这种模式是由开发商自己成立一个运营公司，然后委托其进行写字楼的经营管理。

在实际操作过程中，托管运营也分为两种方式：一种是自己持有物业，然后委托专业的写字楼经营公司进行管理；另外一种则是开发商将自己持有物业委托给专业的写字楼经营公司进行管理，开发商只负责收取一定的管理费。

这种模式下，开发商需要支付相应的费用，例如物业管理费、管理服务费、场地费等。此外还包括日常运营所需要的水电、空调、保洁等费用。

4.三种模式的优缺点

在上述三种模式中，自持运营是目前大多数开发商所采取的方式，而出租运营和托管运营则是开发商为了达到快速出租和快速回收成本的目的而采取的一种方式。

但无论是自持还是托管，都有一定的风险存在。如果说开发商是出于快速回本的目的去选择这种模式的话，那么它对项目未来的发展方向和市场定位可能会比较模糊。因为每一个项目都是不同的，所以这三种模式下的发展路径也都是不一样的。

但是有一点是不变的，那就是开发商必须要保证自己运营管理写字楼项目能够赚钱，这样才能够持续经营下去。否则如果某一天开发商停止了这种模式的话，那它就只能被淘汰出局。

5.对写字楼运营管理的启示

这三种模式的区别也比较明显，所以我们就不在这里进行更多的探讨，只是从几个方面来说说对于写字楼运营管理的启示。实际上，不同的开发商有不同的想法，不同的企业有不同的需求，最终也就会出现不同的运营管理模式